새 정부 출범에 따른 경기 부양 정책에 대한 기대감으로 상업용 부동산 시장의 회복 가능성에 이목이 쏠리고 있다.

그러나 경기 침체 장기화 가능성도 여전해 자산 유형별로 회복 속도에 차이가 날 수 있다는 분석이 나온다. 

특히 중소형 오피스 및 상가, 이른바 ‘꼬마빌딩’은 당분간 회복이 쉽지 않을 것으로 보여 보다 신중한 접근이 요구된다.

5일 관련 업계에 따르면 글로벌 투자사 모건스탠리는 전날 발표한 보고서 ‘최고 권력 이양’을 통해 “새 정부 출범과 함께 거시경제 정책의 방향 전환이 뚜렷해질 것”이라며 “경제 회복이 최우선 과제가 될 것”이라고 전망했다.

이어 “오는 3분기 중으로 최소 35조 원 규모의 2차 경기부양책이 시행될 것”으로 내다봤다. 다만 “통화정책은 중립 기조를 유지할 가능성이 높아 한국은행의 추가 기준금리 인하에는 한계가 있을 것”이라고 덧붙였다.

이같은 정책 기조는 상업용 부동산시장에도 긍정적 영향을 미칠 수 있다는 기대를 낳고 있다.

코람코자산운용은 최근 발표한 보고서 ‘변화하는 시장 환경 속 견고한 회복탄력성’에서 “2분기 상업용 부동산 시장은 금리 인하 기대와 투자자산 재편 등의 요인으로 점진적인 회복 흐름을 보이고 있다”고 분석했다.

다만 자산별로 기초 여건이 달라 회복 속도에는 차이가 있을 것으로 봤다.

코람코는 “오피스, 물류센터, 호텔, 데이터센터, 임대형 주거상품 등 자산별로 회복 강도가 다를 수 있다”며 “지금은 단기 수요보다는 중장기 수익성과 투자 환경 변화에 맞춰 전략 재조정이 필요하다”고 강조했다.

이처럼 상업용 부동산 시장 전반에 회복 기대가 퍼지고 있지만, 일부 상품군에선 오히려 양극화가 심화되는 모습이다. 

특히 자산가들이 선호해왔던 ‘꼬마빌딩’의 수익성이 급격히 낮아지며, 보다 전략적인 대응이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

한국부동산원에 따르면 올 1분기 기준 명목 투자수익률은 오피스 1.56%, 중대형 상가 0.91%, 집합상가 1.10%인 반면 소규모 상가는 0.74%에 불과했다. 명목 수익률은 임대수익(소득수익률)과 자산가치 상승분(자본수익률)을 합산한 수치다. 

같은 기간 소비자물가가 2.1% 상승한 점을 감안하면 실질 수익률은 모든 자산 유형에서 마이너스를 기록했는데, 이 중에서도 꼬마빌딩의 손실 폭이 가장 컸다.(표 참조) 

소형 상업용 부동산중개업계의 관계자는 “과거에는 임대수익과 자산가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 기대감에 꼬마빌딩 수요가 높았다”며 “하지만 최근에는 시장 여건이 크게 바뀌었고, 거래량도 눈에 띄게 줄었다”고 말했다.

이어 “서울에서도 성수동과 한남동 등 일부 지역을 제외하면, 임차인 한 곳만 빠져도 수익 구조가 크게 흔들릴 만큼 불안정한 상황”이라고 덧붙였다.

그는 또 “지금은 단순히 ‘건물이 있다’는 이유만으로는 수익을 기대하기 어려운 시기”라며 “입지 조건과 임차 안정성을 중심으로 한 선별적 매입 전략이 필요하다”고 조언했다.

:용어설명: 꼬마빌딩은 연면적 3300㎡(약 1000평), 7층 이하, 매매가 10억~200억 원 이하의 소규모 상업용 건물을 지칭하는 시장 용어다. 기사에서는 소규모 상가가 이에 해당한다.