경기 성남시 판교는 더 이상 ‘강남의 세컨더리 마켓’이 아니다. 이제는 수도권의 새로운 핵심 오피스 시장으로 떠올랐다.

분당선 판교역을 중심으로 조성된 판교 오피스 시장은 2009년 첫 오피스 공급 이후 16년 만에 ‘성숙한 시장(Established Market)’으로 평가받고 있다. 특히 올해 초 준공된 제2판교테크노밸리가 이 같은 시장 전환의 결정적인 계기가 됐다.

13일 발간된 ‘코어비트 인사이트 리포트 8호’는 판교가 어떻게 ‘강남의 대체지’에서 ‘수도권 제4의 중심지’로 부상했는지를 다양한 수치와 투자 사례를 통해 분석했다.

보고서에 따르면 판교는 공급 물량, 공실률, 임대료, 임차인 구성의 다양성, 거래 규모 등 주요 지표에서 이미 핵심 오피스 권역으로 자리 잡았으며, 이로써 기존의 서울 3대 권역(CBD·GBD·YBD)에 이어 수도권 오피스 시장의 ‘새 축’으로 평가받고 있다.

2024년 기준 판교의 오피스 연면적은 약 110만 평으로, GBD(강남업무지구) 프라임 오피스(약 87만 평)와 YBD(여의도업무지구·약 75만 평)에 필적하는 규모이다. 공실률은 0.9%로 서울 주요 권역 중 두 번째로 낮은 수준이며, 실질 임대료는 서울 평균의 초기 50% 이하 최근에는 75% 수준까지 급상승했다. 

임차인 구성도 기존 정보통신기술(ICT) 중심에서 제조업 연구개발(R&D) 분야까지 다양화되며, 안정적인 임대시장 기반을 갖췄다는 평가다.

판교가 성숙한 시장으로 자리잡기까지는 오랜 시간이 필요했다. 2008년 알파돔시티 PFV가 한국토지주택공사(LH)로부터 토지를 매입하며 개발에 나섰으나, 글로벌 금융위기의 여파로 본공사는 2015년에야 착수할 수 있었다. 2012년 지방행정공제회가 매입한 알파돔시티 6-3블록은 무려 10년 가까이 ‘무수익 자산’으로 분류되는 시련을 겪었다.

리포트는 마곡, 성수, 수서 등 최근 떠오르는 신흥 오피스 권역에 대한 투자 분석도 함께 제시했다. 특히 매각 시점에 대한 정교한 언더라이팅이 향후 투자 수익률을 좌우할 핵심 요소임을 강조했다. 마곡과 성수로 몰리는 기관투자자들의 현재 움직임이 16년 전 판교의 흐름을 반복하는 것일 수 있다는 지적이다. 이들 신흥 지역이 실제로 어디까지 도달할 수 있을지를 냉정하게 분석해야 할 시점이라는 것이다.