도심업무지구(CBD)의 대표 랜드마크 오피스 중 하나인 서울스퀘어의 본격적인 매각 마케팅이 다음달 시작된다. 매각 주관사인 JLL코리아와 세빌스코리아는 다음 달부터 투자설명서(IM) 배포 등 본격적인 마케팅 작업에 착수할 예정이다.

1970년에 준공된 서울스퀘어는 지하 2층~지상 23층, 연면적 13만2,806㎡(약 4만여 평) 규모의 대형 오피스 빌딩이다.

현 소유주인 ARA코리아자산운용은 NH투자증권과 함께 지난 2019년 3월, 3.3㎡당 2,460만 원, 총 9,882억 원에 서울스퀘어를 인수했다. 당시 NH투자증권은 삼성화재, 삼성생명, 농협중앙회, 과학기술인공제회 등에 3,650억 원 규모의 우선주를 셀다운했다.

매입가에 부대비용을 더한 북밸류(book value)는 약 1조520억 원이다. 이 가운데 에쿼티는 4,110억 원, 대출은 6,410억 원 규모다. ARA코리아와 NH투자증권이 각각 410억 원, 50억 원의 보통주를 보유하고 있으며, 삼성화재 등은 3,650억 원 상당의 우선주를 들고 있다. 대출 역시 삼성화재 등이 연 5% 금리로 제공한 것으로 알려졌다.

ARA코리아자산운용이 매각에 나선 배경은, 서울스퀘어를 보유 중인 펀드 ‘에이알에이코리아 전문투자형 사모부동산 투자신탁 제1호’의 만기가 내년 2월 말로 다가왔기 때문이다.

매도 측은 3.3㎡당 3,000만 원대 중반 수준을 희망하고 있으며, 이를 연면적으로 환산하면 약 1조4,000억 원에 달하는 금액이다.

연내 매각을 마무리한다는 계획이지만, 현재 오피스 매물이 시장에 쌓여 있는 상황에서 1조 원대 중반의 가격을 시장이 수용할 수 있을지에 업계 관심이 쏠린다.

서울스퀘어는 내부 통로를 통해 지하철 1·4호선, 경의선, 공항철도, GTX-A 노선 등과 연결돼 우수한 교통 접근성을 갖추고 있다. 또한 밀레니엄 힐튼호텔 재개발, 서울역 북부역세권 개발 등 대규모 개발 사업으로 주변 여건도 개선될 것으로 기대된다.

다만, 시중 유동성이 부족한 가운데 CBD 내 오피스 매물이 누적돼 있고, 연면적의 18.6%가 공실이라는 점은 부담 요소다. 특히 SK그룹 계열 인터넷 커머스 업체 11번가가 비용 절감을 이유로 지난해 9월 광명으로 이전한 후, 사용하던 5개 층 중 4개 층이 아직 공실로 남아 있는 상황이다.

참고로, 지난해 12월 매각이 추진됐던 서울파이낸스센터(SFC)의 경우, 입찰자들이 3.3㎡당 3,200만~3,400만 원 수준의 가격을 제시하자, 3,000만 원대 후반을 기대했던 GIC(싱가포르투자청)가 매각을 철회한 바 있다.