한국토지신탁(이하 한토신)이 코레이트타워 매각 우선협상대상자로 코람코자산운용을 선정했다. 코람코자산운용이 제시한 인수 희망가는 평당 4200만 원 선으로 연면적(1만601평)으로 환산하면 4453억 원 수준인 것으로 알려졌다. 연내 딜클로징을 목표로 코람코자산운용은 리츠 설립을 추진할 계획이다.

이번 딜에는 빗썸을 비롯해 이지스자산운용, JB자산운용 등이 참여한 가운데 지난주 인터뷰를 거쳤다. 인수 의향서를 낸 곳 모두가 평당 4000만 원 대 이상의 가격을 제시한 것으로 알려진 가운데 코람코가 우선협상자 지위를 확보했다. 코람코가 투자자로 게임 관련 회사를 유치한 것으로 알려졌다. 

코람코자산운용은 이번 딜에 모바일 게임 개발사 111퍼센트를 투자자로 유치한 것으로 알려졌다.

2015년에 설립된 회사로 2020년 랜덤다이스로 그해 대한민국 게임 대상 우수상으로 선정되기도 했다. 작년 말 기준으로 145명이 근무하고 있고 사무실은 강남파이낸스센터(GFC)의 33층을 임차해 쓰고 있다. 이번 딜 참여 목적이 일부 사옥 용도인지, 투자 수익을 위한 것인지 알려진 바는 없다. 

111퍼센트의 지난해까지 수익성은 그렇게 좋지 않았다. 2021년 영업이익이 148억 5600만원에서 2022년 13억 6700만원으로 10분의 1토막 났고, 2023년에는 적자로 돌아서 적자 규모가 69억 7900만원에 달했다. 연말 재무제표 기준으로 현금 및 현금성 자산은 11억 9600만원, 매도 가능 증권은 159억 원이 계상 되어 있다. 모바일 게임의 치열한 영업 환경 속에서 실적의 변동성이 커진 것으로 보인다.

다만 올해 5월 23일 신규로 출신한 모바일게임 '운빨존많겜'이 대박을 치면서 회사의 현금 유동성이 급격히 좋아진 것으로 알려졌다. 게임업계에 따르면 이 게임은 출시 나흘 만에 구글 플레이에서 인기 순위 1위를 달성하면서 큰 관심을 끌었고, 6월 하루 매출이 5억 원 대를 넘어서고 있다. 회사 측은 이 같은 인기에 하루 10억 원의 매출도 가능한 것으로 추정하고 있다. 111퍼센트의 대표작인 '랜덤다이스'가 출시됐던 2020년에도 이 게임 하나 만으로 그해 매출액 1500억 원을 달성하기도 했다. 

우협 선정 이후 코람코는 111퍼센트 이외에 추가적인 투자자 모집에 나설 것으로 예상된다. 이번에 인수 희망가로 제시한 평당 4200만원은 GBD내에서도 최고로 높은 수준이다. 올 2분기 딜이 종료된 아크플레이스는 평당 4172만원이었고 역시 올 1분기 딜이 끝난 T412는 평당 4105만원이었다.

이번 코레이트타워 인수 전에서 인수의향서를 낸 곳 모두가 평당 4000만원 이상을 제시했던 것으로 알려진 만큼 딜을 따기 위한 경쟁이 치열해지면서 매수 희망가도 올랐을 것으로 보인다. 코람코는 리츠를 설립해 이 자산을 인수할 예정으로 알려진 가운데 시장의 관심은 이제 우선주 투자자 모집과 111퍼센트의 보통주 투자 규모 등에 맞춰질 것으로 보인다.

매수 희망가가 높다 보니 인수 금융에서 우선주 투자자 모집의 난이도가 높아질 수밖에 없다. 또한 전략적 투자자로 알려진 111퍼센트가 보통주로 얼마나 들어갈 지도 관건이다. 보통주 투자 규모가 적을 경우 우선주 모집은 더 힘들 수밖에 없을 것으로 보인다. 최근 디앤디플랫폼리츠가 명동N빌딩의 우선주 투자자에게 배당수익률 6.8% 지급을 확정하는 등 올해 오피스시장에서 우선주 배당수익률이 6%대 중후반까지 올랐고 매각 차익 배분 비율도 상승하고 있어 우선주 투자자의 눈높이는 높은 수준으로 올라갔다. 

한토신이 우선 매수 청구권을 행사할지도 관심이다

이 빌딩을 한토신은 지난 2020년 매수했다. 매수가는 3605억 원으로 평당 3407만원이었다. 당시 서울 오피스 매매 최고가를 기록하기도 했다. 한토신은 이 건물의 우선매수 청구권을 가지고 있다. 매각 시 입찰 과정을 거치면서 우선협상자로 선정된 매수 후보자의 가격에 되살 수 있는 권리다. 

2020년 한토신이 코레이트타워를 매수했을 때보다 현재 부동산신탁사의 업황은 좋지 않다. 신탁사의 책준형 신탁 부실 우려가 큰 가운데 부동산PF에 대한 우려가 여전히 시장을 짓누르고 있기 때문이다. 이런 상황을 반영해 연초 한국신용평가는 한토신의 신용등급을 기존 A(부정적)에서 A-(안정적)으로 한 단계 강등하기도 했다.

한토신의 경영 실적이 급격하게 나빠지지는 않았다. 올 상반기 기준으로 14개 부동산 신탁사 가운데 코람코자산신탁과 한토신 두개 회사만 이익이 줄지 않아 비교적 선방했다는 평가다. 그렇지만 계열사 동부건설, HJ중공업에 대한 재무 지원 가능성, 차입형 개발신탁 사업장에 대한 신탁계정대 투입, 매입약정 현황 등 우발부채 부담이 존재한다. 동부건설의 상반기 매출은 전년 동기 대비 2.7% 감소하며 8643억 원을 기록했다. 영업손실도 587억 원으로 전년 동기 영업이익 101억 원에서 적자로 돌아섰다. HJ 중공업은 수주 잔고가 늘었지만 여전히 적자다. 상반기 영업 손실은 276억 원에 달했다.

이런 경영 여건은 한토신이 평당 4200만원의 높은 가격에 우선 매수청구권을 행사하는데 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.