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국민연금 밸류애드 부동산 펀드...운용사 선택 기준은 ‘책임 있는 자율성’
운용 자율성 보장하되 최소 수익률 11%로 높아 독립계 운용사 2곳, 대형 운용사 2곳 최종 경쟁 캐피털 매칭 성사 가능성이 최종 선정 관건
국민연금의 5000억원 규모 밸류애드 부동산 펀드를 맡을 자산운용사가 다음달 최종 발표될 예정인 가운데 숏리스트에 오른 퍼시픽, 페블스톤, 한화, 현대인베스트먼트 등 4개 운용사는 현장 실사 대응 등 국민연금의 선택을 받기 위해 총력을 기울이고 있다.
시장에선 국민연금이 투자대상에 거의 제한을 두지 않는 등 운용 자율성은 폭넓게 허용하고, 동시에 높은 수익률 목표를 제시한 만큼 창의적 운용력과 리스크 부담 역량을 입증하는 것이 관건이 될 것으로 보고 있다.
국민연금은 차입한도를 건별 LTV 75% 이내, 전체 LTV 70% 이내로 제시해 레버리지 허용 비율을 높게 잡았다. 또 주거를 제외한 국내 부동산 섹터 모두가 투자 대상이 될 수 있다. 개발형 자산과 운영법인(Op-Co) 투자도 펀드 총액의 30% 이내에서 허용하고 병행펀드 제안도 가능하다.
그러면서 국민연금은 순내부수익률(Net IRR) 목표치를 최소 11%로 제시했다. 이를 뛰어넘을 경우 초과수익의 18% 이하를 성과보수로 약속했다. 높은 레버리지 허용과 전략 자율성을 감안할 때 고위험-고수익 구조를 전제로 실질적 수익 실현 능력을 평가하겠단 의도다.
한 자본시장 관계자는 “국민연금은 그동안 중위험-중수익의 비교적 안정적 투자가 대부분이었지만 최근엔 수익률을 높이기 위한 다양한 투자 방식을 검토하고 있다”면서 밸류애드 부동산 펀드 역시 이 같은 맥락에서 추진되고 있다고 설명했다.