국민연금의 5000억원 규모 밸류애드 부동산 펀드를 맡을 자산운용사가 다음달 최종 발표될 예정인 가운데 숏리스트에 오른 퍼시픽, 페블스톤, 한화, 현대인베스트먼트 등 4개 운용사는 현장 실사 대응 등 국민연금의 선택을 받기 위해 총력을 기울이고 있다.

시장에선 국민연금이 투자대상에 거의 제한을 두지 않는 등 운용 자율성은 폭넓게 허용하고, 동시에 높은 수익률 목표를 제시한 만큼 창의적 운용력과 리스크 부담 역량을 입증하는 것이 관건이 될 것으로 보고 있다.

국민연금은 차입한도를 건별 LTV 75% 이내, 전체 LTV 70% 이내로 제시해 레버리지 허용 비율을 높게 잡았다. 또 주거를 제외한 국내 부동산 섹터 모두가 투자 대상이 될 수 있다. 개발형 자산과 운영법인(Op-Co) 투자도 펀드 총액의 30% 이내에서 허용하고 병행펀드 제안도 가능하다.

그러면서 국민연금은 순내부수익률(Net IRR) 목표치를 최소 11%로 제시했다. 이를 뛰어넘을 경우 초과수익의 18% 이하를 성과보수로 약속했다. 높은 레버리지 허용과 전략 자율성을 감안할 때 고위험-고수익 구조를 전제로 실질적 수익 실현 능력을 평가하겠단 의도다.

한 자본시장 관계자는 “국민연금은 그동안 중위험-중수익의 비교적 안정적 투자가 대부분이었지만 최근엔 수익률을 높이기 위한 다양한 투자 방식을 검토하고 있다”면서 밸류애드 부동산 펀드 역시 이 같은 맥락에서 추진되고 있다고 설명했다.