Market • 업계동향
“CPPIB와 임대주택 합작 투자 5000억, 3분기 모두 소진”
“한국도 미국, 일본처럼 기업형 임대 시장 급성장할 것” “공인중개업소 통하지 않고, 100% 온라인 마케팅으로 비용 절감” 조강태 MGRV 대표 인터뷰
핵심요약
외국계 투자자를 중심으로 국내 임대주택 시장 투자가 활발해지고 있다. 하지만, 아직도 부동산 시장에서는 “한국은 오래된 전세 제도 때문에, 임대주택 시장 성장의 한계가 분명하다”는 의견이 많다. 국내 1호 코리빙(Co-living) 기업인 MGRV 조강태 대표는 다른 시각에서 접근한다. “한국도 부동산 시장의 굴곡을 여러 차례 겪은 미국과 일본의 길을 따라갈 것으로 예상됩니다. 소비자 중심의 고부가가치 서비스를 제공하는 기업형 임대는 현재 전체 시장의 1%에 불과하지만, 서울의 경우 40%까지 높아질 것입니다” MGRV는 2024년말 캐나다 연금투자위원회(CPPIB)와 국내 임대주택 개발 사업을 위해 5000억원 규모의 조인트 벤처(JV)를 설립하기로 했다. CPPIB는 한국 임대 주택 시장의 성장 잠재력을 높게 평가하고, 핵심 파트너로 MGRV를 선정했다. 빠 른 속도로 투자가 이뤄져 올해 3분기면 5000억원이 모두 소진될 예정이다. 코어비는 조 대표와 인터뷰를 통해 그동안의 성장 비결과 시장 전망, 향후 계획을 들어봤다.
미국과 일본도 부동산 가격 급등과 침체를 경험한 이후 임대주택 시장은 크게 바뀌었습니다. 가격이 급등하면 자연스럽게 월세 비중이 높아지고 월세도 올라가는데, 가격이 하락하면 월세는 크게 떨어지지 않는 현상이 나타납니다. 이때 부동산과 월세의 가격 차이가 발생해 기업들이 자산을 매입하며 임대 시장에 진출합니다.
한국도 예외는 아닙니다. MGRV는 이런 현상이 2020년부터 나타날 것으로 예상했는데, 코로나 사태로 약간 지연돼 2022~2023년부터 발생했습니다. 개인 소유주의 임대주택은 고객 서비스가 체계적으로 이뤄지지 않아, 자연스럽게 기업형 임대 시장이 커집니다.
미국과 일본 사례를 봐도, 기업형 비중은 평균 30%이며 도시에 따라서는 40~50%까지 올라갑니다. 한국은 이제 1%에 불과하지만, 빠른 속도로 증가할 것입니다. 1인당 국민소득 증가와 트렌드 변화에 따른 자연스런 현상입니다.
MGRV는 투자 및 운영에서 순영업이익(NOI. 영업수익에서 비용을 차감)을 매우 중요시합니다. 연간으로 한 자리수 중반(5~6%) 수익률이 나와야 하는데, 핵심은 비용 절감입니다. 일반적인 임대 사업자는 매출액의 5%를 영업 비용으로 사용하는데, MGRV는 공인중개업소를 거치지 않고 온라인/모바일 채널로 임차인을 구하기 때문에 영업 비용이 0% 입니다.
두번째로 기존 임차 기간이 끝나 새로운 임차인이 들어오는 시기가 짧아야 공실을 낮출 수 있는데, MGRV는 이 기간이 5일이어서 청소(약 3일)를 제외하면, 사실상 공실이 ‘0’에 가깝습니다.
MGRV는 “고객의 경험이 얼마나 가치 있나”라는 질문에 집중합니다. 부동산 개발, 디자인, 운영, 기술 부서들이 함께 이에 대한 답을 찾아갑니다.
커뮤니티는 고객들이 가장 차별적으로 인식하는 가치입니다. 같은 공간에 거주하는 고객들이 다양한 커뮤니티 경험을 통해 자유롭고, 안전하고, 풍요로운 삶을 살고, 이를 제약하는 모든 요소는 제거합니다. 추상적이지만, 실제로는 고객들이 이런 점을 느끼지 못하면 실패라고 생각합니다.
저도 결혼 초기 월세 주택에 오래 살았습니다. 당시 임차인을 오로지 ‘선택권 없이 월세만 내는 대상’으로 간주하는 문화가 만연했습니다. 이런 왜곡된 시장 구조는 경제 성장과 도시화, 인구구조 변화 등으로 반드시 바뀔 것으로 믿었고, 그 변화를 주도해 보고 싶었습니다. 고객 서비스와 커뮤니티에 집중하는 것이 MGRV 성장의 핵심 원동력입니다.
CPPIB가 한국 주거 시장에 관심을 갖고 여러 운영사를 만나 가능성을 모색하던 시기에 우연한 기회에 만났습니다. CPPIB는 ‘한 분야에 한 파트너를 선정해, 장기간 협력한다’는 전략을 갖고 있는데, 이 점이 MGRV와 잘 맞았습니다.
한국 주거 시장을 바라보는 글로벌 투자자와 국내 투자자의 관점은 차이가 큽니다.
글로벌 투자자들은 미국, 일본, 영국, 호주 등 시장을 겪으면서 개인 주거 시장이 어떻게 기업화 됐는지를 경험했고, 한국도 변할 수 있다고 봅니다. 반면, 국내 투자자들은 오랫동안 분양 시장에 집중해, 임대시장의 성장을 체감해 본적이 없다는 점이 가장 다릅니다.
CPPIB 자금은 빠른 속도로 집행돼 3분기, 늦어도 올해 안에는 모두 소진될 예정입니다. 호텔과 원룸, 오피스텔 등 기존 실물 자산을 리모델링해서는 수익율을 맞추기 어렵기 때문에, 부실채권(NPL) 성격의 토지를 매입해 직접 개발하는 방식을 선택했습니다. 사업 안정성을 위해 총 사업비는 자기자본(equity) 40%, 대출 60%로 구성됩니다.
2024년부터 공사비가 낮아지고, 시공사도 1군 보다는 실력을 갖춘 중형사를 선정해 전체 비용을 절감하고 있습니다. 통상 개발 2~3년, 운영 기간 2년 이후 시장 상황에 따라 엑시트(Exit)를 추진합니다.
2023년 강원도 고성을 시작으로, 2024년 제주에도 지점을 열었습니다. 코로나 사태 이후로 외국계, IT 기업을 중심으로 하이브리드 업무 스타일이 자리를 잡아가고 있습니다. 아직은 수요가 한정적이지만, 시간이 지나면 상당히 커질 것으로 예상됩니다.
시니어 하우징은 아직 한국 시장에 적합한 모델을 찾은 기업이 없다고 생각됩니다. 앞으로 MGRV 스타일에 맞는 해답을 찾아 실험해 볼 생각입니다.
MGRV는 1)강력한 동기를 바탕으로 자신의 자리에서 최고 수준의 능력을 갖추고, 2)협업에 적합한 태도와 성숙된 인성을 갖추고, 3)스스로를 객관화하면서 성장해가려는 마인드를 갖춘 인재를 항상 찾고 있습니다.