서울시가 여의도에 이어 도심 주요 개발 지역의 높이 제한을 대폭 완화하고, 허용용적률을 10% 이상 높이는 파격적인 조치를 내놨다. 민간 주도의 도시정비형 재개발사업을 활성화해 노후화된 도심에 새로운 활력을 불어넣겠다는 취지다.

22일 관련 업계에 따르면 서울시는 지난 17일 수정 가결한 '2030 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문)' 변경안을 통해 도시정비형 재개발사업 대상지의 개발밀도를 결정하는 높이 기준과 용적률 한도를 대폭 완화했다.

서울시는 이번 조치의 배경으로 "도시정비형 재개발사업이 주요 중심지에서 추진되는데도 불구하고, 중심지 위계에 맞지 않는 낮은 높이 규제로 인해 건폐율을 최대화하는 건축계획만 가능했고, 이로 인해 지상부 오픈 스페이스와 다양한 경관 창출에 한계가 있었다"고 설명했다.

이를 위해 영등포 도심은 기준 높이와 최고 높이 제한이 전면 폐지된다. 이는 서울시가 작년 9월 여의도 국제금융 중심지구의 기준 높이를 완화한 것과 궤를 같이하는 조치이다. 영등포를 여의도와 연계해 새로운 성장 거점으로 발전시키겠다는 복안이다. 

다만 이번에 도심권에 추가된 강남은 통합마스터 플랜 수립 등 사전 절차를 거친 후 높이 규제 완화가 적용될 예정이다.

광역중심(가산·대림, 용산, 청량리·왕십리, 잠실, 창동·상계 등)과 마포·공덕 지역의 기준 높이는 기존 70~150m에서 150m로 일괄 통일된다. 특히 기준 높이가 70m에 불과했던 청량리역 일대는 이번 조치의 최대 수혜주이다. 신촌, 연신내 등 지역 중심권의 기준 높이는 130m로 일괄 설정됐다.

용적률 체계도 많이 달라진다. 일반상업지역과 준주거지역의 허용용적률은 지구단위계획과 동일하게 조례 용적률의 1.1배로 상향된다. 이에 따라 일반상업지역은 공공기여 추가 부담 없이 용적률이 800%에서 880%로, 준주거지역은 400%에서 440%로 각각 높아진다. 준공업지역도 주거복합형은 400%, 산업복합형은 최대 800%까지 용적률이 올라간다.

서울시는 또 개방형 녹지 조성(최대 150%p), 산후조리원 및 예식장 도입(최대 200%p), 주거·산업 세입자 대책 수립(최대 200%p) 등과 같은 공공기여 대책을 세울 경우 용적률 인센티브를 제공할 예정이다. 민간의 참여를 활성화하기 위해서다.

이번 규제 완화는 부동산 개발 사업자에게 수익성을 극대화할 수 있는 기회를 제공한다. 용적률 상향은 동일한 토지에서 더 많은 면적을 개발할 수 있다는 의미로, 수익률을 끌어올리는 가장 강력한 요인이다. 특히, 서울 도심의 경우 높은 토지 가격 때문에 용적률 10%포인트(p) 상승만으로도 사업성이 크게 개선된다.

업계의 한 관계자는 "이번 용적률 상향은 기존 리모델링에 머물렀던 노후 오피스들을 고밀도 복합개발로 바꾸는 유인책이 될 수 있을 것"이라며 "용산, 영등포 등 핵심 지역에서 랜드마크급 프로젝트에 대한 투자도 활발해질 것으로 보인다"고 말했다.

하지만 장기적인 공급 과잉에 대한 리스크도 고려해야 한다. 오피스 시장의 경우, 향후 3~5년 내 신규 공급 물량이 급증할 경우 공실률이 높아지고 임대료가 하락할 수 있다. 특히 강남처럼 인근 지역을 통해 많은 공급이 예고된 지역에서는 경쟁이 더욱 치열해질 수 있다.

지역별 양극화는 개발사업의 핵심 리스크 요인이다. 모든 노후 건물이 재개발 대상이 되는 것은 아니며, 높은 사업성을 확보할 수 있는 역세권, 대로변 등 특정 입지에 투자가 집중될 가능성이 높다. 그만큼 입지 선별에 신중해야 한다.

지가와 임대료 급등으로 인한 젠트리피케이션 문제도 해결할 과제다. 개발사업의 사회적 리스크로 작용할 수 있다.