서울 광진구 구의동 동서울터미널 자리에 인근 테크노마트보다 약 1.4배 큰 복합업무시설이 들어선다. 

서울시가 ‘도시공간 대개조’ 상징 프로젝트로 추진해 온 이 사업은 최근 도시관리계획 심의를 통과하고 재열람에 들어가면서 본격화 단계에 접어들었다.

업계는 2030년 완공 이후 동북권 오피스·리테일 공급 구조에 미칠 영향과 인근 성수동 업무지구 확장 수요 흡수 여부에 주목한다.

29일 서울시 및 관련 업계에 따르면, 광진구 구의동 546-1번지 일원 동서울터미널 부지에 대한 도시관리계획(지구단위계획) 결정(안)이 지난 9월 10일 제15차 서울시 도시·건축공동위원회 심의에서 수정 가결되었다.

서울시는 이를 반영하여 지난 9월 26일부터 10월 14일까지 '재열람 공고'를 진행 중이다. 2009년 협상 대상지 선정 이후 15년 만에 최종 행정 절차가 진행되는 셈이다. 또 총사업비 1조 8790억 원(토지비 제외) 규모의 개발사업이 본궤도에 올랐음을 의미한다.

현재 지하 6층~지상 7층 규모인 동서울터미널의 내부 시설 가운데 지하1~지상 3층에 있던 편의시설은 대부분 철시했다. 26일 찾은 동서울터미널 곳곳에는 “(사업시행자인) ‘신세계프라퍼티’와 ‘포스터+파트너스’가 새로운 한강의 랜드마크를 만듭니다”는 대형 게시물이 설치돼 있었다.

신세계프라퍼티가 사업 추진을 위해 만든 SPC(신세계동서울PFV)에 따르면 개발 사업은 지하 7층~지상 최고 39층, 2개 동 규모로 추진된다. 총 연면적은 36만3460㎡(10만9947평)이다. 이는 길건너편에 위치한 테크노마트(약 25만9730㎡/7만8568평) 대비 약 1.4배 큰 규모다. 주요 구성은 오피스텔을 포함한 업무시설 47.5%(총연면적 대비 비중), 판매시설 24.9%, 버스터미널 및 교통 시설 21.6%다.

특히 약 9만6000㎡에 달하는 프라임급 대규모 오피스는 대규모라는 장점에다 성수동 업무지구와 지하철 2호선 강변역으로 직접 연결되는 교통 인프라, 한강 조망 프리미엄 등을 갖췄기에 시장의 높은 관심을 받고 있다.

서울시는 이 사업을 ‘100년 서울 도시공간 대개조’의 핵심 선도 사업이자 신호탄으로 선정하고, 사전 협상을 통해 1381억4000만원(대지면적 기준 26.25%) 규모의 공공기여를 확정했다.

주요 공공기여 항목은 강변역 연계 보행 데크, 한강변 전망 데크, 구의공원 재조성 및 체육시설 설치 등을 포함한다. 한강과 강변북로로 단절된 지역 커뮤니티 공간을 입체 보행 데크로 연결함으로써 한강 조망권을 ‘공공자산’으로 활용할 수 있게 만든 점이 돋보인다.

건축 인허가 완료 후 2026년 하반기 착공, 2030~31년 완공 예정인 사업은 지역 주민 편익뿐만 아니라 입주자 임대 경쟁력 제고에 기여할 것으로 기대된다.

서울시는 이번 사업을 동북권 부동산 지형 재편의 신호탄으로 삼아, 창동역 복합환승센터 사업 등과 연계해 ‘광역교통복합거점’으로서의 동북권 경쟁력을 강화하겠다는 방침이다.

하지만 시장 평가는 신중하다.  특히 대규모 신규 공급 물량이 가져올 단기 공실 리스크에 주목한다. 한 전문가는“강남, 잠실 등 검증된 핵심 오피스 권역과의 경쟁을 감안할 때, 동서울터미널은 단독으로 모든 수요를 충족하기 어렵다"면서 "지하철 2호선 라인과 밀접한 성수동 클러스터 확장 수요를 얼마나 빠르고 효과적으로 흡수하느냐가 임대 성공의 관건”이라고 말했다.

또 다른 관계자는 “테크노마트 상인들이 사업 추진에 따른 상권 변화 우려와 보상 문제를 제기하며 민관 상생 협의가 지속되고 있다”며 투자자들이 관련 이해관계 변화를 면밀히 파악할 필요가 있다고 조언했다.