서울 성동구 성수동 삼표레미콘 부지에 국내 최고 높이의 주거시설을 포함한 ‘글로벌 미래 업무복합단지(GFC)’가 들어선다. 총사업비는 약 4조7864억 원으로 추정된다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 도시관리계획 결정안을 마련해 지난 9월 18일부터 10월 2일까지 주민 열람을 진행 중이다. 주민열람이 끝나면 의견을 반영한 수정안을 마련해 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 최종 도시관리계획이 확정된다.

이후 사업시행자는 실시설계도면을 확보해 건축허가를 신청하고, 승인을 받으면 착공에 들어갈 수 있다. 결국 이번 절차는 최종 도시관리계획 결정을 위한 마지막 단계다.

1일 서울시와 관련 업계에 따르면 결정안에는 서울숲 일대의 지구단위계획구역 및 지구단위계획, 삼표레미콘 특별계획구역 세부개발계획이 포함됐다. 대상지역은 성수동 1가 683번지 일대 28만1186㎡(8만5059평)다.

핵심은 대상지 내 1종 일반주거지역인 삼표레미콘 부지 2만8106㎡(8502평)를 일반상업지역으로 변경해 국제적 랜드마크(성수동 GFC)를 조성하는 것이다. 이를 위해 건폐율은 89.2%, 용적률은 922.8%로 각각 상향됐다. 일반상업지역 건폐율(60% 이하)과 용적률 상한(800%)을 넘어선 것은 디자인혁신 심의와 탄소제로 인센티브를 반영한 결과다.

건물은 지하 9층~지상 54층 규모 복합업무타워와 지하 9층~지상 79층 주거타워 등 2개 동으로 구성된다. 주거타워는 높이 356.1m로 계획돼, 현재 국내 최고 높이 주거시설인 부산 해운대 ‘엘시티 A동’(338m)을 넘어선다. 연면적은 42만2816㎡(12만7902평)로, 코엑스 복합단지(46만㎡)에 육박한다.

주거타워에는 400세대가 들어서며, 면적 16만6877㎡(5만480평)로 전체 연면적의 39.5%를 차지한다. 최상부 77~79층은 층별 2세대만 배치된 펜트하우스로 구성된다. 복합업무타워는 오피스(지상 5~26층)가 15만312㎡(4만5469평, 35.5%) 규모로 가장 크며, 중층부(29~37층)는 호텔, 상층부(40~53층)는 오피스텔로 계획됐다. 판매·문화·집회시설은 저층부(4층 이하)에 배치된다.

결정안에 따르면 총사업비는 4조7864억 원으로, 2022~2040년 차입이자율 6.2~7.8%, 물가상승률 3.0%를 반영한 추정치다. 공사기간은 2025년 6월부터 2031년 5월까지 72개월로 계획됐다.

세부적으로 공사비는 2조1913억 원으로 전체의 절반 가까이를 차지한다. 직접공사비(2조1270억 원) 외에 설계감리·용역비 등 간접공사비(643억 원)가 포함됐다. 이외에 금융비용 7228억 원, 토지비 7213억 원, 공공기여금 6000억 원, 기타경비 2628억 원, 제세공과금 2224억 원, 판매관리비 657억 원 등이 반영됐다.

사업 시행자는 삼표산업과 NH투자증권이 2022년 설립한 특수목적회사 ‘SP성수PFV’다. 삼표산업이 지분 95%를 보유해 사실상 사업을 주도한다.

자금조달은 지가자본 800억 원(2022년 투입)을 시작으로, 토지 중도금 차입금 1200억 원, 브릿지론 7900억 원, 본 PF를 합쳐 약 2조3100억 원을 확보한다. 나머지 2조3964억 원은 주거시설(400세대)과 오피스텔(120실) 분양으로 충당할 계획이다. 주거시설은 공급면적 기준 3.3㎡당 8500만 원, 오피스텔은 전용면적 기준 3.3㎡당 1억 원 수준으로 책정됐다.

이번 사업은 성수동 일대가 ‘서울의 고급 주거·업무지’로 변모하는 신호탄이 될 전망이다. 다만 분양가가 인근 시세 대비 높은 수준에 책정된 만큼 시장 수용성 여부가 사업 성패를 좌우할 가능성이 크다. 특히 총사업비의 15% 이상을 차지하는 금융비용과 6년 이상 공사기간에 따른 시장 변동성은 주요 리스크로 지목된다.

전문가들은 “서울숲 일대는 최근 오피스와 하이엔드 주거 수요가 빠르게 늘고 있어 고급 복합단지의 경쟁력이 높다”면서도 “공공기여 규모와 자금조달 구조가 사업성에 어떤 영향을 미칠지 지켜봐야 한다”고 평가했다.