서울 성수동 ‘글로벌 미래 업무복합단지(GFC)’ 개발이 6000억 원대 공공기여를 조건으로 확정됐다. 이는 서울시가 제시한 과감한 용도지역(1종 일반주거→일반상업) 상향과 코엑스몰 규모의 초대형 복합개발을 허용하는 ‘건축혁신형 사전협상’의 결실이다. 또한, 도심복합개발에서 민간 이익과 공공성을 균형 있게 조율한 사례로 평가된다.

14일 서울시 주민 열람 도시관리계획 결정안에 따르면 서울시와 SP성수PFV는 지난 2025년 2월 사전협상을 통해 사업부지 2만8106㎡(8502평) 중 기준 대지 2만2520㎡(6812평)의 약 49%에 해당하는 면적과 현물·현금 합산 6054억 원을 공공기여로 확정했다.

공공기여의 76% 정도(4583억 원)은 지역 활성화를 위한 기반시설 건설에 투자된다. 주요 투자 분야는 △서울숲~고산자로~응봉교를 연계하는 보행 네트워크 신설 △서울숲 리뉴얼 △도로·교통 인프라 개선(동부간선도로~강변북로 연결, 성수대교 북단램프 신설) △‘유니콘 창업허브(민간 스타트업 1000개 입주 목표)’ 조성 등이다. 나머지는 녹지·문화공간 정비 등에 사용될 예정이다.

총사업비 4조8000억 원 대비 공공기여 비중은 12.6%다. 대신 사업자는 연면적 42만2816㎡ (12만7902평)내 프라임 오피스(20만㎡), 숙박·판매시설, 문화·집회 인프라를 복합 배치해 수익성을 확보한다.

업계에서는 "성수동 내 대형 오피스 신축 공급이 제한적이고, 프라임 오피스 20만㎡ 임대만으로도 5~6%대 프로젝트 IRR 확보가 가능해 투자 측면에서 수익성이 우수하다"고 평가한다. 성수 GFC의 자산 가치 역시 인근 아크로D타워(3.3㎡당 3,000만 원대) 매매가를 감안할 때 높은 프리미엄이 예상된다.

성수 GFC의 공공기여 규모는 용산 철도정비창(약 4000억 원), 여의도복합개발(3500억 원)을 웃도는 수준이다. 다만 삼성동 GBC(1.7~2.1조 원)보다는 낮아, 서울 내 메가 프로젝트 사이에서 '대규모·중간급 부담의 환원 구조'를 보여주는 사례로 남을 전망이다.

이번 공공기여 협상은 단순 기부채납을 넘어 '민간 개발이익의 전략적 지역 환원 구조'를 명문화했다는 점에서 주목할 만하다. 창업·R&D 기반(유니콘 허브), 도로·보행 연결, 녹지 확충 등은 사업성 강화와 동시에 도심 재생의 파급력을 높이는 효과도 기대된다.

다만 금융비용(사업비의 약 15% 내외), 6년 이상(2025년~2031년 5월 예정)의 장기 공사 기간은 여전히 리스크 요인이다. 서울시는 공공기여분의 선제적 확보와 지역 업무 인프라 확충 등으로 사업 불확실성을 완화했다고 설명한다.

SP성수PFV도 6400억 원 규모 브릿지론 만기를 2024년 10월에서 2026년 10월로 연장하면서 착공 전 자금 운용에 여유를 확보했다. 지구단위계획 확정, 교통·환경영향평가, 건축위원회 심의 등 행정 절차를 감안하면, 물리적으로 2026년 말 이후~2027년 상반기 착공이 현실적 일정으로 전망된다.