서울 종묘 바로 앞에 위치한 세운재정비촉진지구 4구역(세운4지구)에 지상 38층, 연면적 약 48만7600㎡(약 14만7500평) 규모의 오피스 지구로 바뀐다.

세운상가의 출발점이자 재정비 사업의 핵심 구간인 만큼, 이번 개발로 세운상가 일대 재정비 전체 프로젝트의 퍼즐이 사실상 맞춰지는 셈이다.

이 같은 계획은 서울시가 30일 발표한 서울시 고시 제2025-536호를 통해 최종 확정됐다.

서울시에 따르면 사업지는 종로구 예지동 85번지 일대 3만2222㎡(9747평) 부지다. 이는 전체 구역 면적이며, 실제 건축 부지(획지 면적)는 3만1108㎡(9410평)이다. 현재 구체적인 개발계획이 없는 것으로 알려진 2구역(3만8962㎡·1만1786평)을 제외하면 세운지구에서 부지 규모가 가장 큰 사업지다.

이곳에 건물 5개 동, 연면적 48만7600㎡(약 14만7500평) 규모의 오피스타운이 들어선다. 건물은 업무시설 30층, 오피스텔 38층으로 구성되며, 종로변 건물 높이는 101m, 청계천변은 145m로 계획됐다. 

공공기여 시설로는 역사박물관과 전망대를 포함한 문화시설과 141호 규모의 공공임대상가가 포함된다. 건폐율은 60% 이하(실적용 48.43%), 용적률은 1094% 이하(실적용 1008.26%)로 설정됐다.

추정 총사업비는 약 3조3465억 원이며, 추정비례율은 103.15%로 추정됐다. 추정비례율은 총수입에서 총지출을 뺀 뒤 종전자산 총액으로 나눈 값으로, 100%를 넘어서면 토지 등 소유자들이 재개발사업 등을 통해 추가 부담 없이 이익을 얻을 수 있다는 뜻이다. 

특히 상업용 부동산 투자 관점에서 주목할 부분은 수익 구조다. 총수입 3조 3465억 원 중 오피스 수익이 2조4014억 원으로 약 71.7%를 차지하며, 오피스텔은 5365억 원(약 16.0%), 판매시설은 4086억 원(약 12.2%)으로 구성됐다. 이는 사업 수익 극대화를 위해 오피스시설 비중을 높였음을 보여준다. 

이번 정비계획 확정은 세운상가 일대 재정비사업이 장기간의 문화재 심의와 설계 조정을 거쳐 사실상 ‘마지막 관문’을 넘어섰다는 점에서 의미가 크다.

세운4지구는 2004년 세운지구 중 가장 먼저 정비구역으로 지정됐지만, 유네스코 세계문화유산인 종묘와 인접해 문화재청(현 국가유산청) 심의로 10여 년 이상 사업이 지연됐다.

2018년 최초 사업계획 인가 당시에는 계획 높이 122m가 종묘 시야를 가린다는 이유로 52.6~71.8m로 제한됐고, 2021년 변경안에선 숙박시설이 제외됐지만 높이 제한은 고수됐다.

서울시와 종로구는 이번 변경안에서 종묘 방향 오피스 2개 동을 19~20층으로 낮추고, 후면부 3개 동(오피스·오피스텔)은 30~38층으로 구성해 ‘2단계 스카이라인’을 조성했다. 건물 사이로 종묘~청계천을 잇는 조망축(통경축)을 확보해 시각적 개방성을 높인 점도 핵심이다. 종로구청 관계자는 “문화유산과의 조화를 유지하면서도 도심 내 현대적 오피스타운을 구현하는 절충안”이라고 설명했다.

이로써 세운4지구는 명보극장 부지, 대원강업 부지 등과 함께 세운대로 중앙축 개발의 핵심 거점으로 자리매김하게 된다. 다만, 국가유산청의 최종 심의와 매장문화재 조사가 남아 있어 본공사 착공은 2026년 이후로 전망된다. 

세운 4구역의 정비계획 확정으로 20년 만에 '세운 르네상스 2.0'이 완성 국면에 접어들었다.