한국 부동산 시장에 대출 만기와 그에 따른 리파이낸싱이 금리 변동성과 맞물리며 리스크 요인으로 부상하고 있다.

현재의 리파이낸싱 부담은 2년 전 시장의 판단에서 시작됐다. 2021년 8월부터 시작된 한국은행의 기준금리 인상 기조에 따라 시중금리가 빠르게 상승한 뒤 2023년부터는 낮아질 것이란 기대가 팽배했다. 이에 따라 2023년과 2024년 대출 만기를 2년 안팎의 단기로 잡고, 나중에 더 좋은 조건으로 갈아타겠다는 판단이 잦았다.

코람코가 매입한 아크플레이스의 경우 금리 5%대로 2년만기 조달했다. 리파이낸싱을 통해 4% 초반대를 기대한 것으로 알려졌다. 이 외 정동빌딩, 코레이트타워, 돈의문 디타워 등도 대부분 2년짜리 대출을 실행해 올해 리파이낸싱 대상이다. 

2025년도 크게 다르진 않다. 크리스탈스퀘어, 엔씨타워, 시그니처타워, 센터포인트 광화문 등이 2년짜리 대출로 파악된다.

그 만기가 올해부터 본격적으로 돌아온다. 문제는 기대와 현실이 다르다는 것이다. 금리는 생각보다 빠르게 내려오지 않았다. 오히려 최근 다시 불안해졌다. 한국은행 기준금리 인하 기조는 사실상 끝났다. 은행들은 대출 위험가중치를 강화하며 스프레드를 벌리고 있다. 중동 정세 불안도 금리 변동성으로 이어지고 있다.

2년전 '짧게 버티자'는 판단으로 조달했던 자금이 이제는 더 불확실한 금리 환경에서 리파이낸싱을 걱정해야 하는 국면인 셈이다.

한 업계 관계자는 "금리 하락을 기대하고 대출 만기를 짧게 가져간 건 부동산 투자의 본질에서 벗어나 결국 금리 전망에 베팅 한 것"이라고 지적했다.