이스턴투자개발과 현대건설이 서울 강서구 가양동 이마트 부지 개발 사업의 용도를 지식산업센터에서 오피스로 변경하는 방안을 검토하고 있다. 지식산업센터 가격이 급격히 하락해 분양 사업성이 낮다고 판단한 것이다. 인근에 현대건설이 연대보증을 서며 사실상 자체 사업으로 전환한 CJ가양동 부지 개발도 용도가 지식산업센터여서 중복된다는 부담도 감안됐다.

시행사인 이스턴투자개발은 2021년 6월 케이스퀘어그랜드강서PFV를 설립해 서울 강서구 가양동 449-15번지 일대 이마트 부지 개발을 시작했다. 주주 구성은 이스턴투자개발 49%, 현대건설 29.9% ▲코람코자산운용 15.1%, 신한자산신탁 6% 등이다. 

처음에는 고급 오피스텔을 목표로 했으나, 사업성이 부족하다고 판단해 지식산업센터로 용도를 변경해 2024년 11월 지하 5층~지상 21층, 연면적 19만2763㎡(약 58,310평) 규모로 건축 인허가를 받았다. 건폐율 50.25%, 용적률 479.43%가 적용됐다. 

지식산업센터는 2020년부터 가격이 연간 20% 이상 상승하며 인기를 얻었으나, 2022년 3분기부터 내리막길을 걷기 시작해 아직도 회복되지 않고 있다. 

게다가 약 1.5km 떨어진 CJ가양동 부지에는 연면적 12만평, 약 5000호실 규모의 지식산업센터 공급이 예정돼 있다. 인창개발과 현대건설은 이미 2024년말 2조8000억원 PF 조달을 마치고 공사가 시작돼, 시장 수요를 나눠야 하는 상황이 부담스럽다. 현대건설은 이 사업에 1조8060억원의 연대보증 및 자금보충 약정을 제공하고 있어, 우발 채무 리스크가 커진 상황이다.

강서구는 김포공항과 인접해 있어 전체 면적의 97%가 고도 제한(약 58m) 적용을 받는다. 지식산업센터와 오피스 모두 적용된다. 공사비는 오피스가 약간 더 비싸지만 3.3㎡당 약 1000만원 수준으로 비슷하다. 

하지만, 지식산업센터는 분양율이 낮을 뿐 아니라 금융권의 중도금 및 잔금 대출이 거의 막혀서, 개인 투자자의 접근이 어려워졌다. 반면 오피스는 임대를 기본으로, 일부 분양하는 방식으로 접근하면 보다 넓은 수요층을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

오피스 전환을 위해 다시 건축 인허가를 받는데 약 1년이 걸릴 것으로 예상돼, 금융 비용 증가는 부담스러운 대목이다. 현대건설은 시행 PFV의 브릿지 대출 8640억원에 대해 전액 연대보증을 섰다. 

부동산 개발업계 관계자는 “CJ, 이마트 부지에 동시에 대규모 지식산업센터가 들어서는 것은 너무 부담스러워, 시행사와 현대건설이 착공 전인 이마트 부지를 오피스로 바꾸려는 것”이라고 말했다.