임대율 100%인 오피스 빌딩도 금리 상승 앞에서는 당해낼 재간이 없다.

이지스자산운용이 글로벌 기업 네슬레(Nestle) 본사 투자한 펀드가 약 80% 손실을 내고 청산될 전망이다. 올해 7년 펀드 만기를 앞두고 매입가보다 34% 낮은 가격에 팔렸다. 유럽 오피스 시장이 아직 침체에서 회복되지 않은 상황에서, 펀드 만기가 임박해 매각하면서 제값을 받기 어려웠던 것으로 풀이된다.

이지스자산운용은 2018년 ‘이지스 글로벌 부동산투자신탁 204호’를 설립해 스페인 바르셀로나에 위치한 네슬레 본사 사옥을 9000만 유로(부대 비용 포함 9562만 유로. 약 1291억원)에 인수했다. 이때 담보인정비율(LTV) 55%로 5270만 유로를 대출받았고, 국내에서 계획(579억원)보다 약간 모자란 556억원을 공모로 조달했다.

이 오피스는 네슬레가 2016년~2028년 장기 임대차 계약을 맺어서 공실 위험은 없었다. 하지만 코로나 이후 유럽 기준 금리가 4.5%까지 올라가면서, LTV 비율이 너무 높아 자산가치는 급격히 떨어졌다.

이지스는 5월27일 “펀드 자산을 스페인 기업에 6300만 유로(세금과 용역비 등 차감 전)에 매각했다”고 공시했다. 매각 대금은 우선적으로 선순위 대출금 5026만 유로를 상환하고, 나머지 274만 유로(약 43억원)가 투자자에게 배당될 예정이다. 매각에 따른 세금과 용역비를 제외하면, 배당금은 조금 더 줄어든다.

이 펀드의 만기는 7년(2025년 9월)이지만, 투자 설명서에는 “인수 후 3년이 지난 시점부터 매각할 계획”이라고 밝혀, 처음부터 단기 매매 차익을 예상하고 투자한 것이다.

펀드 기준가는 240원(5월28일 기준)이어서 투자 손실률은 76%이지만, 청산 비용 등을 감안하면 약 80%가 될 것으로 예상된다.

외국계 자산운용사 관계자는 “펀드 만기가 임박해 있고, 유럽 오피스 시장이 아직 회복되지 않은 상태에서 매각해 제값을 받기는 어렵다”며 “사모가 아닌 공모 펀드여서, 크게 손해를 본 개인 투자자들의 반발이 예상된다”고 말했다.