캐나다계 글로벌 투자회사인 브룩필드(Brookfield)가 인수한 ‘청라 물류센터’ 매각을 위한 사이트 투어(site tour)가 진행중이다. 연면적 13만평 규모의 초대형 물류센터이고, 쿠팡이 주요 임차인으로 장기 임차하는 최신 스펙의 프라임급 신축 건물이어서 투자자들의 관심도가 높다.

브룩필드의 매각 희망가격이 1조원에 달해 국내 매매시장의 유동성 부족 상황을 뛰어넘을 수 있을 지 관심이 집중되고 있다.

브룩필드는 케이피로지스틱PFV가 개발한 물류센터를 선매입계약을 통해 2023년초 인수했다. 브룩필드는 IFC 인수에 이어 물류에 있어서도 초대형 물류센터를 인수하면서 대형 실물자산 투자에 강점을 가진 브룩필드의 투자 색깔을 선명하게 드러냈다고 평가받았다.

하지만 업계에서는 단일 규모로는 최대 규모인 대형 물류센터에 대한 우려의 시선이 많았다. 시기적으로 인천 지역의 물류센터 과잉공급으로 본격적으로 공실율이 치솟고 있던 상황이 맞물렸기 때문이다.

이러한 시장의 공실 우려에도 불구하고 브룩필드는 쿠팡을 임차인으로 유치하면서 조기에 안정적인 자산으로 탈바꿈시켰다.

저온창고에 대한 우려 또한 해소하였다. 준공될 때 상온창고가 전체면적의 74%, 저온창고가 26%로 구성되어 있었다. 저온창고의 절반은 이미 쿠팡과 이마트24로 임차인을 확보하였고, 나머지 절반의 면적도 최근 상온창고로 컨버전하였다. 1층을 상온으로 전환하여 접안 등 사용편의성 측면에서 임차인들이 가장 선호하는 층이라 임차는 시간문제라는 평가다.

자산관리 대부분을 서비스회사에 아웃소싱하는 투자자들과는 달리 브룩필드는 계열사를 통해 임대차를 포함하여 자체적으로 자산을 관리한다. 외국계 자산운용사의 한 관계자는 “브룩필드가 어려운 일을 해낸 사례이다. 어려운 임대환경에서 성공적인 임대차, 저온창고를 상온으로 컨버전하는 등 적극적인 자산관리가 없었으면 불가능한 일이다”고 평가했다.

사이트투어를 진행한 잠재 매수자들은 “국내 최고 수준의 물류센터라는 점은 인정해야 한다”는 평가다.

브룩필드의 매도 희망가격은 1조 원(3.3㎡당 약 770만 원) 수준인 것으로 알려졌다. 물류센터의 규모뿐만 아니라 거래규모 면에서도 초대형 딜이다.

공개입찰은 7월초로 예정되어 있다. 이제 시장의 관심은 두 군데로 쏠리고 있다. 자기자본으로 3000억 원에서 5000억 원을 투자할 수 있는 해외투자자가 나설 지, 최근 우정사업본부의 6000억 원 규모의 코어 전략 펀드 위탁운용사로 선정된 미래에셋자산운용과 같이 코어 블라인드펀드를 운용하는 국내운용사가 참전할 지 주목된다.