지속적인 원화 약세로 원·파운드 환율이 급등하면서 영국 오피스에 투자한 공모 펀드가 100억 원이 넘는 환(換)정산금을 지급하지 못했다. 정산금 지급은 연장된 담보대출의 만기 시점으로 연기됐으며, 높은 가산금리를 부담해야 한다. 오피스 담보 가치 하락으로 이 펀드의 수익률은 마이너스 40%를 넘어섰다.

현대자산운용은 2020년 7월 ‘현대유퍼스트 부동산투자신탁 30호’를 설정해 영국(스코틀랜드) 에든버러에 위치한 오피스를 1억 3,325만 파운드(약 2,003억 원)에 인수했다. 당시 담보인정비율(LTV) 65% 기준으로 8,660만 파운드는 현지에서 선순위 대출을 받았고, 이 가운데 3,377만 파운드에 대해 5년 만기 환(換)헤지 계약을 체결했다. 이 오피스는 네덜란드에 본사를 둔 글로벌 보험사 에곤(Aegon) 영국 법인이 100% 임차하고 있다.

올해 6월 16일 환헤지 계약 만기가 도래했는데, 원·파운드 환율이 계약 당시 1,452원에서 1,846원으로 상승하면서 약 133억 원의 환정산금이 발생했다. 현금 유보금 5억 5,000만 원으로 일부를 우선 지급했고, 나머지 128억 원은 선순위 담보대출 만기 연장 시점인 2030년에 갚기로 했다.

미지급 정산금 128억 원에 대한 이자율은 벌칙 성격이 가미돼 최초 6.56%(3개월 변동금리)가 적용된다.

이 펀드는 2023년 10월 공시를 통해 “전 세계적인 인플레이션과 금리 상승, 부동산 시장 침체로 담보 부동산의 감정평가액이 1억 3,325만 파운드에서 1억 1,200만 파운드로 약 16% 하락했다”고 밝혔다.

이 펀드의 기준가는 6월 27일 기준 571원으로, 수익률은 마이너스 43%를 기록하고 있다.

한편, KB스타리츠가 자(子)리츠인 ‘KB스타갤럭시타워리츠’를 통해 보유하고 있는 벨기에 브뤼셀 오피스 투자도 원·유로 환율 급등으로 인해 580억 원의 환정산금을 지급했다.

해외 부동산 투자회사 관계자는 “KB스타리츠는 단기 채권 발행으로 환정산금을 마련할 수 있지만, 현대자산운용의 영국 투자는 공모를 통해 이뤄졌기 때문에 일반 투자자의 추가 펀딩을 기대하기 어려워 고금리를 감수하고 미지급 이자를 대출 형태로 전환한 것”이라고 설명했다.