서울시가 테헤란로 일대 지구단위계획을 변경해 고밀화 개발의 길을 연 가운데 대표적 수혜지로 꼽히는 서울상록회관이 재건축 사업계획 변경에 착수했다.

7일 관련 업계에 따르면 상록회관을 보유한 공무원연금공단은 현재 ‘재건축 사업계획 변경 및 타당성 분석 용역’을 진행 중이다. 이번 용역은 지난 4월 시작됐으며, 이달 23일 완료될 예정이다.

이 조치로 인해 지난해 6월부터 진행돼 온 기획재정부와 한국개발연구원(KDI)의 예비타당성 조사는 현재 보류된 상태다. KDI 공공투자관리센터 관계자는 “상반기 내 보고서 제출을 앞두고 있었지만, 공단이 사업계획 변경 방침을 알려오면서 분석 작업을 일시 중지한 상황”이라고 전했다.

기존 재건축 계획에 따르면 상록회관은 1991년 준공된 지하 3층~지상 18층, 연면적 4만4391㎡(약 1만3428평) 규모의 중형 업무시설이다. 공단은 여기에 2026년부터 2032년까지 총사업비 5553억 원을 투입해, 용적률 799.6%를 적용한 지하 6층~지상 35층, 연면적 13만6500㎡(약 4만1300평) 규모의 프라임급 오피스를 재건축할 계획이었다.

그러나 서울시가 지난 5월, 15년 만에 ‘테헤란로 지구단위계획’을 개정·고시하면서 사업 여건은 크게 바뀌었다. 특히 건축물 개발밀도를 결정짓는 용적률이 대폭 늘어나면서, 상록회관은 기존 계획 대비 2배 이상 확장된 규모로 개발이 가능해졌다.

서울시는 올해 1월 개정한 ‘지구단위계획 수립 기준 및 운영 매뉴얼’에 따라 창의적 디자인, 친환경 설계, 공개공지 확보 등 일정 요건을 충족할 경우 추가 용적률 인센티브를 제공하고 있다.

특히 상록회관을 비롯해 강남파이낸스센터, 센터필드, 포스코센터, 금융결제원 등 5곳은 특별계획구역으로 지정돼 별도 관리된다. 이들 부지는 기준용적률이 ‘600% 이하’에서 ‘800% 이하’로, 허용용적률은 ‘800% 이하’에서 ‘930% 이하’로 상향됐다. 여기에 친환경 설계와 공개공지 확보 등을 조건으로 할 경우 1000%를 넘는 상한용적률이 적용되며, 최대 1800%까지 허용된다.

이에 따라 상록회관이 길 건너편의 센터필드(연면적 약 24만㎡)는 물론 강남업무지구(GBD)의 대표적인 랜드마크인 강남파이낸스센터(연면적 약 21만㎡)보다 더 큰 규모로 개발될 수 있다는 관측마저 나온다.

부동산개발업계 관계자는 “상록회관은 역삼역과 선릉역 사이 핵심 축에 위치하면서도 장기간 저밀도로 방치돼 있던 노후 자산”이라며 “서울시의 고밀화 계획을 계기로 도시 경쟁력을 높일 수 있는 오피스 타워로 거듭날 가능성이 크다”고 말했다.

업계는 이번 재건축이 GBD 오피스 시장의 공급난을 해소하고, 테헤란로 일대 개발 압력 분산에 기여하는 신호탄이 될 것으로 기대하고 있다.