한국투자금융그룹 계열사인 한투리얼에셋운용이 기한이익 상실(EOD) 발생으로 공매에 넘어간 포곡 스마트 물류단지 선순위 대출금을 인수했다. 전형적인 부실채권(NPL) 투자로, 대출금을 대폭 할인 매입했다가 개발 사업이 정상화되는 것을 기다리는 방식이다. 후순위 대출자로 참여한 싱가포르투자청(GIC)은 425억원 전액 손실이 사실상 확정됐다.

25일 상업용 부동산 업계에 따르면, 한투리얼에셋운용은 포곡 물류단지 개발 시행사인 ㈜딩동의 선순위 대출 2400억원 가운데 캐피탈 회사들이 보유한 900억원을 30% 할인된 가격으로 인수할 계획이다. 이 가운데 50%인 450억원은 이미 매입했고, 나머지 450억원도 조만간 인수계약을 체결할 예정이다. 최대 대출자인 새마을금고(1500억원)는 할인 매입 요청에 응하지 않았다.

㈜딩동은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 46번지 일대 대지면적 17만740㎡ (약 51,646평)에 대형 물류센터 및 지원 시설을 건축할 예정이었다.

㈜딩동의 2024년말 기준 PF 대출 총액은 2825억원으로, 선순위 2400억원과 후순위 425억원으로 구성돼 있다. 올해 1월 대출 만기가 돌아왔으나, 대주단은 ㈜딩동과 블랙스톤-그래비티자산운용의 선순위 대출 2400억원 인수 협의를 위해 만기를 4월초로 연기했다. 그러나 협의는 최종 무산됐다.

이에 대주단은 5월 중순 물류단지의 공매를 신청했으며, 감정평가액은 3703억원으로 나왔다. 하지만 7월10일 최저가 2400억원에도 최종 유찰됐다.

켄달스퀘어자산운용은 그동안 선순위 대출금을 약 40% 할인된 가격에 인수를 추진했으나, 한투리얼에셋운용이 이보다 약간 낮은 할인율인 30%를 제시해 인수에 성공했다.

후순위 대출 425억원을 제공한 GIC는 선순위 대출이 30% 할인 매각됨에 따라, 전액 손실이 사실상 확정됐다.

㈜딩동 2024년 감사보고서에 따르면, 포곡 물류단지의 공정률은 약 70%다. 시청의 준공 승인을 받기 위해서는 물류단지와 인근 포곡IC를 연결하는 진입로를 건설해야 하는데, 관련 비용은 약 700억원으로 추정된다.

물류 투자업계 관계자는 “한투리얼에셋은 전형적인 NPL 투자를 진행한 것이며, 물류 시장이 회복돼 새로운 투자자가 사업장을 인수하면 대출 원리금을 상환 받아 수익을 내는 방식”이라고 말했다.