매각 절차를 밟고 있는 서울 중구 을지로4가 을지트윈타워가 3.3m²당 3000만 원 초중반대의 가격 테스트를 통과할 수 있을 것인지 관심이 쏠리고 있다.

을지트윈타워는 비교적 최근에 지어진 프라임 오피스이고 지하철역과 직접 연결된 교통 편의성을 갖추고 있다는 분명한 장점을 갖추고 있다. 다만 거래 예상가격이 8000억~9000억 원에 이르는 적지 않은 사이즈와 CBD 오피스 공급에 대한 우려가 갈수록 높아지고 있어 을지트윈타워의 장점이 시장에서 얼마나 어필할 수 있을 지가 관건이다.

28일 상업용 부동산 업계에 따르면 을지트윈타워 서관을 리츠로 운용하고 있는 KT투자운용은 세빌스코리아-컬리어스코리아를 공동 매각 주관사로 선정하고, 본격적인 매각 마케팅을 벌이고 있다.

KT투자운용은 9월 중순 입찰을 진행, 우선협상대상자를 선정하고 연내에 거래를 마무리한다는 계획이다.

2019년 준공된 을지트윈타워는 지하 8층~지상 20층, 연면적 4만4363평 규모의 오피스 빌딩으로 동관과 서관 2개 동으로 구성돼 있다. 연면적 1만8211평의 동관은 BC카드가 매입했고, 연면적 2만6153평의 서관 오피스와 리테일 시설은 KT투자운용이 인수했다.

KT투자운용은 2019년 ‘케이리얼티제10호리츠’를 통해 서관을 인수했으며, 리츠 만기는 내년 6월이다. 84.76%의 지분을 가진 교직원공제회가 리츠의 최대주주이며, 주요 임차인인 대우건설과 BC카드도 각각 3.46%, 2.86%의 지분을 갖고 있다. NH투자증권과 리츠 AMC인 KT투자운용도 4.09%, 1.90%의 지분을 갖고 있다.

을지트윈타워는 지하철 2·5호선 을지로4가역과 연결돼 있고, 2·3호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역이 도보권에 위치해 있다.

시장에서는 을지트윈타워의 예상 거래가격을 3.3m²당 3000만 원에서 3000만 원 초반대로 보고 있다. 올해 들어 CBD의 오피스 거래 가격은 3.3m²당 3300만 원~3700만 원 수준을 보였지만 최근 CBD의 오피스 과잉공급 우려가 커지면서 오피스 거래가격이 하향조정 압박을 받고 있다.

올 4월 코람코자산신탁이 인수한 크레센도 빌딩의 거래가격은 3.3m²당 3366만 원이었고, 5월 매각 입찰이 진행된 센터포인트 광화문은 우협에 선정된 교보AIM자산운용이 3.3m²당 3670만 원을 써냈다.

을지트윈타워와 조건이 유사한 시그니쳐타워의 경우 23일 우협에 선정된 KB자산운용이 제시한 가격이 3.3m²당 3250만 원이었다. 을지로3가에 위치한 시그니쳐타워는 위치나 연면적(3만249평)에 있어서 을지트윈타워의 원매자들이 참고할만한 오피스라는 의견이 많다.

을지트윈타워가 시그니쳐타워에 비해서 CBD 중심부에서 다소 떨어져 있지만 지하철역과 연결돼 있어 교통 편의성이 높다.

업계 관계자는 “을지트윈타워를 시공한 대우건설이 현재 을지트윈타워 서관 전체를 사옥으로 임차하고 있다”며  “2029년 5월까지 임대차 계약이 안정적으로 유지되는 대신, 임대료는 고정돼 있다”고 말했다.