미국 프루덴셜 파이낸셜(Prudential Financial) 계열 자산운용사인 PGIM이 대형 물류센터 인수에 나섰다. 대형 e-커머스 기업과 임대차 계약을 마무리한다는 조건이 붙어 있다. PGIM의 이번 행보는 2021년 서울 정안빌딩 매각 이후 주춤했던 한국 투자를 재개하는 것으로 풀이돼 주목된다.

19일 상업용 부동산 업계에 따르면, PGIM과 KB자산운용은 경기도 여주시 점봉동 621 일대 대형 물류센터 인수를 위한 양해각서(MOU)를 맺고, 딜 클로징(Deal closing)을 위한 협의를 진행하고 있다. KB운용은 7월말 인수 주체로 'KB여주 일반부동산 사모투자회사'를 결성했다.

매도자는 ‘에이엠플러스자산개발’이며 2020년 3월 여주제이비물류센터(PFV)를 설립해 개발 사업을 진행해왔다. 에이엠플러스는 애경그룹의 지주사인 AK홀딩스(57.1%)와 군인공제회(42.9%)가 대주주이며, 경기도 기흥과 충남 아산 등에서 다양한 개발 사업을 추진하고 있다.

PGIM이 인수하는 물류센터는 지하 3층 ~ 지상 4층, 연면적 3만7000평 규모다. 100% 상온 창고로 ㈜한화 건설부문이 시공사로 선정돼 2022년 11월 착공에 들어갔으며, 2024년 11월말 사용 승인을 받았다.

거래 대금은 3.3㎡당 약 600만원에 약간 못 미치는 것으로 알려졌다.

PFV는 공사비 조달을 위해 2024년말 기준 금융회사에서 PF 대출 1490억원을 받았으며, 모회사인 에이엠플러스자산개발은 158억원을 대여했다.

매도자는 현재 대형 e-커머스 기업과 물류센터 100% 사용을 위한 임대차 계약을 협의하고 있다. 주변에는 이마트 여주 물류센터와 이지스밸류플러스리츠가 소유한 연면적 1만800평 규모의 물류센터가 자리잡고 있다.

물류업계 관계자는 “경기도 여주 일대 물류센터가 다소 고전하고 있지만, PGIM이 인수하는 자산은 영동고속도로 여주 IC 근처여서 수도권 물류 거점으로는 입지여건이 양호한 편”이라고 설명했다.

PGIM은 2021년 서울 서소문 정안빌딩을 이든자산운용에 1050억원에 매각한 이후, 한국 투자는 다른 투자자에 비해 다소 소극적이었다. 당시 삼성SRA자산운용이 건물 전체를 리모델링하고 임차인도 신규로 유치한 정안빌딩에 PGIM은 투자자로 참여했다. 이러한 밸류애드 전략이 성공적으로 실행돼, PGIM은 IRR(내부수익률) 기준 두 자리 숫자의 수익율을 거둔 성공적인 프로젝트였다. 

국내 투자회사 관계자는 “PGIM이 물류센터 인수를 계기로 앞으로 한국 투자에 다시 적극 나설지 주목된다”고 말했다.