서울 성동구 성수동 옛 삼표레미콘 부지가 ‘글로벌 미래 업무복합단지(GFC)’로 탈바꿈한다. 50여 년간 아시아 최대 레미콘 기지로 서울 주택 건설을 지원했던 산업 현장이, 서울을 대표할 미래형 업무·주거·숙박·상업 복합단지로 재탄생하는 것이다.

코엑스몰에 근접한 연면적(42만㎡)과 4조8000억 원 규모 사업비가 투입되는 만큼, 단순한 부지 개발을 넘어 서울 동북부지역의 도시 구조와 산업 지형을 재편할 사업으로 주목된다.

13일 서울시가 최근 주민 열람을 마친 ‘도시관리계획 결정안’에 따르면, GFC의 핵심은 연면적 약 20만㎡(6만500평) 규모의 프라임 오피스 조성이다. 서울 3대 업무지구(CBD·GBD·YBD)의 공실률은 자연공실률 이하 수준이며, 임대료도 가파른 상승세를 보이고 있다.

성수는 이 공백을 흡수할 대표 신흥 업무지구로 빠르게 성장하고 있다. 2021년 준공된 ‘디타워 서울포레스트’에는 현대글로비스와 SM엔터테인먼트 등 TAMI 기업들이 입주해 있다. TAMI는 Tech(기술)·Advertising(광고)·Media(미디어)·Information(정보)의 앞글자를 딴 신조어다.

또한 2027년 크래프톤이 성수동 신사옥 입주를 목표로 준비 중이며, 다수의 TAMI 우량 기업들이 GBD·BBD(분당업무지구)에서 성수로 이전을 검토 중이다. 따라서 GFC는 성수 최초이자 최대 규모 프라임 오피스로서 TAMI 산업의 ‘베이스캠프’ 역할을 수행할 것으로 기대된다.

업계 관계자는 “성수동은 GBD·BBD 접근성이 뛰어나고 자유롭고 창의적인 분위기로 스타트업·엔터테인먼트·게임사 등이 선호한다”며 “GFC는 부족한 대규모 오피스를 채워 성수를 독립 업무권역으로 격상시키는 계기가 될 수 있을 것”이라고 평가했다.

GFC 주거타워는 국내 최고 높이(약 356m, 79층)로 계획됐다.  이는 현재 국내 최고층 주거시설인 부산 해운대 엘시티 A동(338m)보다 18m 높은 것으로, 단순한 고급 주택이 아니라 업무권역 성장을 지원하는 직주근접형 주거 인프라가 될 수 있다.

도쿄 롯폰기힐스, 싱가포르 마리나베이, 상하이 푸동 등 글로벌 복합단지는 오피스–주거–문화 공간을 한 단지에 넣어 해외 인재 유치 기반으로 활용됐다. 서울도 2040도시기본계획에서 ‘보행 일상권’과 직주근접 주거 확대를 강조하고 있다.

성수권역은 지난 10년간 종사자 수가 연평균 6.2% 증가했지만, 거주 인구는 2.5% 감소했다. 주거지역 비율(31.3%)도 마곡(40.2%), 판교(55.6%) 대비 낮다. 400세대 규모 주거타워는 글로벌 인재 유치와 도심 정주 인구 회복에 중요한 역할을 할 것으로 평가받는 이유다.

숙박·상업시설은 업무와 주거를 지원하고, 단지 내 다양한 시너지 효과를 창출한다.

성수 GFC에는 지역 최초로 서비스드 레지던스가 들어설 예정이며, 이를 운영할 글로벌 브랜드 업체들 간 경쟁이 벌어질 전망이다. 서비스드 레지던스는 안정적인 투자·운영 수익 기반을 제공하며, 해외 의료관광·비즈니스·장기체류 수요를 흡수할 수 있어, 단지 경쟁력 확보에 중요한 역할을 한다.

상업시설은 성수 로컬 문화와 차별화된 포맷으로 구성된다. 대형 백화점·쇼핑몰은 교통 혼잡과 기존 유통시설과의 중복될 우려로 제외됐다. 대신 오피스 고정 수요와 주거타워 거주민을 기반으로 F&B 및 라이프스타일 전문 매장을 중심으로 한 ‘적정 규모·차별화 상업시설’이 도입될 예정이다.

GFC는 단순 집적형 복합단지가 아닌, 업무–주거–숙박–상업을 수직적으로 연결하는 ‘5분 수직 입체 보행도시’를 지향한다. 공간 간 이동을 최소화해 시간·공간 제약 없는 스마트 업무·라이프 환경을 구현할 수 있다는 의미다.

다만 총사업비의 15% 이상을 차지하는 금융비용과 6년 이상(2025년~2031년 5월 예정)의 장기 공사기간은 큰 리스크로 꼽힌다. 서울시는 이를 보완하기 위해 용도지역 상향(1종→일반상업), 용적률 922.8% 인센티브를 허용했고, 개발자는 6000억 원 규모 공공기여를 약속했다. 공공기여와 관련된 세부내용은 3회차 기사에서 자세히 다룰 예정이다.