부동산개발회사 아이코닉이 시행하는 서울 양천구 목동 옛 KT타워 부지 개발사업이 네 번의 중대한 고비를 넘긴 끝에 마침내 본궤도에 올랐다.

HDC현산·신세계건설·삼성물산 등 세 차례의 시공사 교체와 6100억 원 규모의 브릿지론 만기 리스크 등 숱한 난관을 이겨내고 아이코닉은 최근 GS건설과 최종 시공계약을 맺고 7950억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 약정에도 성공했다.

한때 감사보고서에 ‘계속기업 불확실성’이 거론될 정도로 위태로웠던 아이코닉은 금융 리스크를 해소하고 목동에 지상 48층 높이의 초대형 주거복합시설 건설에 본격 나서게 됐다.

29일 업계에 따르면 GS건설은 27일 공시를 통해 서울 양천구 목동 942번지 외 2필지 복합시설 신축사업 공사를 6185억 6100만 원에 수주했다고 밝혔다. 

아이코닉의 목동 개발사업으로 알려진 이 프로젝트는 2019년 KT타워 부지를 확보한 이후 네 차례의 중대한 고비를 거쳐야 했다. 그 과정은 국내 부동산 개발시장의 복잡한 자금 구조와 시공 리스크를 압축적으로 보여준다.

첫 번째 고비는 최초 시공사였던 HDC현대산업개발의 이탈이었다. 아이코닉은 2019년 HDC현산과 2553억 원 규모의 도급계약을 맺고 오피스텔 888실(4개 동)을 짓는 계획을 세웠으나, 2023년 1월 ‘합의 해지’로 종료됐다. 당시 HDC현산은 코로나19 확산과 부동산시장 변동성 확대 등으로 사업철수를 결정한 것으로 전해진다. 사업성 강화를 위한 설계 변경 과정에서도 조건 합의에 실패하면서 첫 시공 리스크가 현실화됐다.

두 번째 고비는 신세계건설의 연쇄 이탈이었다. HDC현산 이후 유력한 시공사로 검토되던 신세계건설은 2023년 말, 내부 적자 확대와 우발부채 대응 여력 축소를 이유로 참여를 포기했다. 이로써 사업 추진 동력이 급격히 약화됐고, 연속된 시공사 교체로 프로젝트의 신뢰도는 바닥에 가까워졌다.

세 번째 고비는 6100억 원 규모의 브릿지론 만기였다. 토지 매입과 초기 사업비 조달을 위해 일으킨 대규모 단기자금의 상환 시점이 다가오면서 자금 압박이 극심해졌다. 2024년 감사보고서 따르면 유동부채가 유동자산을 2234억 원 초과했고, 당기순손실은 645억 원에 달했다. 보고서는 “계속기업 가정에 중대한 불확실성이 존재한다”며, 본 PF 전환 실패 시 파산 위험이 현실화될 수 있다고 경고했다.

네 번째 고비는 삼성물산과의 계약 해지였다. 삼성물산은 책임준공 관련 내부 지침과 오피스텔 중심의 개발사업이라는 성격이 맞지 않았던 점 등이 도급계약 불발로 이어진 것으로 풀이된다. 이 시점에 브릿지론 만기가 겹치며 사업은 좌초 위기로 몰렸고, 시공사 부재는 곧 PF 실패로 이어질 수 있다는 평가까지 나왔다.

그러나 아이코닉은 2025년 10월 24일 GS건설을 새로운 시공사로 선정해 계약을 체결하고, 뒤이어 7950억 원 규모의 본 PF 약정까지 마무리하며 극적인 반전을 이뤄냈다. 

아이코닉이 네 차례의 위기를 극복한 끝에 확정한 최종 사업계획은 최초 HDC현산과 계약했던 2019년 당시보다 규모와 사업성이 크게 확장됐다.

당초 계약은 총 2553억 원 규모로, 지하 5층~지상 39층 높이의 오피스텔 4개 동, 888실을 짓는 내용이었다. 그러나 최종 확정된 계획에서는 시공사가 GS건설로 바뀌고, 총 공사금액이 6185억 원(VAT 별도)으로 두 배 이상 늘었다. 건물은 지하 6층~지상 48층, 3개 동으로 상향됐으며, 주거시설은 658실 규모의 오피스텔로 조정됐다.

아이코닉은 이번 본 PF를 통해 확보한 자금으로 GS건설과 함께 지하 6층~지상 48층 규모의 주거복합시설을 약 50개월간 시공할 계획이다. 관리형 토지신탁은 신영자산신탁이 맡아 사업 안정성을 높였다.

이제 아이코닉의 최우선 과제는 금융 리스크 해소 이후의 ‘성공적 분양’이다. 업계에서는 목동 일대의 재편과 주거수요 회복세를 감안할 때 분양 여건은 결코 나쁘지 않다고 본다. 다만 경기 불확실성과 고금리 여파가 여전한 만큼, 아이코닉이 얼마나 시장의 신뢰를 회복하느냐가 관건으로 작용할 전망이다.