서울 청담동 프리마호텔이 ‘아만타워’로 탈바꿈을 예고한 가운데, 바로 옆 효성그룹 소유의 ‘청담빌딩’도 초고층 프라임오피스로 변신을 추진하고 있다.

두 프로젝트 모두 도산대로 일대가 의료·관광·문화·비즈니스 기능을 융합한 복합축으로 도약하려는 서울시의 개발 전략과 맞물리면서, ‘포스트 테헤란로’ 시대를 여는 상징적 신호탄이 될 전망이다.

5일 관련 업계에 따르면 서울시는 강남구 청담동 52번지, 효성그룹이 소유한 청담빌딩 부지를 대상으로 ‘역세권 활성화사업’을 위한 도시관리계획 변경 절차에 착수했다. 강남구가 지난 10월 23일 주민의견 청취를 공고하면서, 이 일대의 개발 구상이 본격화된 것이다.

사업 대상지는 도산대로와 영동대로가 만나는 교차점에 있어 강북과 강남을 잇는 한강변 관문 역할을 한다. 청담빌딩은 1983년 준공된 노후 업무시설로, 효성그룹 계열사 트리니티에셋매니지먼트가 소유하고 있다.

계획안에 따르면 이곳은 부지면적 4,518.6㎡(1369평)에, 지하 8층~지상 35층, 연면적 6만4460㎡(약 1만9500평), 높이 190m 규모의 프라임오피스 건립이 추진된다. 이를 위해 전체 부지의 76%인 3,425㎡(1036평)가 주거지역에서 일반상업지역으로 전환된다.

청담빌딩 개발 총사업비는 약 9540억 원으로 추정된다. 인접한 아만타워 프로젝트와 합치면  도산대로 일대에 2조 원 안팎의 대규모 투자가 집중되는 셈이어서, 향후 건설 및 운영 과정에서의 경제적 파급 효과가 클 것으로 기대된다.

바로 옆 프리마호텔이 ‘아만타워’로 변신을 준비 중인 점은 이러한 분석에 힘을 싣는다. 지난 10월 28일 서울시 건축심의를 통과한 아만타워는 대지면적 4730.6㎡(1431평)에 지하 8층~지상 38층, 연면적 6만9736㎡(약 2만1000평), 높이 195m 규모의 초고층 복합타워를 짓는 프로젝트다.

전체 시설에는 74실의 5성급 호텔, 29세대 공동주택, 20호 오피스텔, 문화·상업시설 등이 포함되며, 모든 시설을 세계적인 럭셔리 호텔 브랜드 아만이 직접 통합 관리할 예정이다. 아만이 본 브랜드로 서울에 진출하는 첫 사례라는 점에서 관심이 쏠린다.

도산대로는 그동안 테헤란로와 강남대로 사이의 ‘비교적 조용한 축’으로 여겨졌지만, 최근 들어 고급 주거·문화·비즈니스 시설이 동시다발적으로 들어서면서 큰 변화를 예고 있다.

여기에 서울시는 올해 9월 ‘도산대로 지구단위계획 결정(안)’을 공개하며, 신사역에서 영동대교 남단까지 약 3.1km, 80만㎡ 구간을 의료관광·공연·호텔 중심의 복합개발지로 재편하겠다고 밝혀 변화에 더욱 힘을 실어주고 있다.

계획안의 핵심은 업무·판매시설 바닥면적 제한 완화다. 기존 3000㎡(업무), 2000㎡(판매)로 묶여 있던 상한을 완화해 대형 복합개발을 허용하고, 공공기여 충족 시 용적률과 높이 인센티브도 부여하는 게 골자다.

구간별 특화 전략도 마련됐다. 신사역~도산공원사거리 구간은 의료·뷰티 중심, 도산공원~학동사거리 구간은 하이엔드 문화·상업, 학동사거리~영동대교 남단은 글로벌 관광·문화시설 중심으로 육성한다는 계획이다.

이미 인근에는 루이비통 메종 서울, 갤러리아포레, 현대백화점 무역센터점 등 글로벌 브랜드 거점이 자리잡았고, 위례신사선·동부간선도로 지하화·청담IC 개선 등 교통망 확충도 이어지고 있다.

이에 따라 도산대로는 ‘강남 도심의 새로운 관문’으로 자리 잡을 가능성이 높다. 특히 효성 청담빌딩이 완공되면 약 2000명의 근무 인구가 새로 유입될 것으로 예상되며, 이는 주변 상권 활성화와 호텔·리테일 수요 확대로 이어질 전망이다.

다만 현재 효성그룹 본사는 마포구 공덕동 효성빌딩에 있으며, 공식적인 이전 계획은 확인되지 않았다. 업계에서는 청담빌딩에 트리니티에셋매니지먼트 등 효성 계열 투자·운용 조직의 이전 가능성, 혹은 ‘제2사옥’ 형태로 활용될 가능성이 높다는 분석이 나온다.

전문가들은 “아만타워와 청담빌딩 개발이 단순히 인접 부지의 개별 프로젝트가 아니라, 도산대로 전체를 글로벌 관광·비즈니스 벨트로 전환하는 촉매가 될 것”이라며 “테헤란로가 정보통신·금융 중심축이었다면, 도산대로는 문화·럭셔리·관광이 결합된 복합축으로 진화하며 '포스트 테헤란로'로 자리잡을 것”이라고 분석했다.