신세계그룹이 서울 강남구 논현동 가구거리 중심부에 지상 20층 높이의 프리미엄 오피스 복합빌딩을 짓는다. 전통적인 저층 가구 상권에 대형 디벨로퍼의 금융 논리와 브랜드 파워가 결합하면서, 지역 상권의 ‘잠식’이 아닌 ‘가치 확장’의 마중물이 될 수 있을지 시장의 이목이 쏠리고 있다.

22일 서울시와 관련 업계에 따르면 강남구청은 논현동 55-16번지 일대를 ‘역세권 활성화사업 지구단위계획구역’으로 지정하는 도시관리계획 결정(안)을 마련하고, 오는 25일까지 주민 의견을 접수한다. 

대상지는 7호선 논현역과 학동역 사이 약 800m 구간의 학동로변으로, 건축물 10곳 중 6곳 이상이 가구·인테리어 매장인 국내 대표 특화 상권이다. 대부분 4층 이하 저층부에 쇼윈도 형태로 운영되는 보행 중심의 가로 상권이 특징이다.

신세계는 이러한 입지 및 상권 특성을 설계에 반영할 것으로 보인다. 특히 대상지가 경사 지형인 점을 활용해 저층부 판매시설의 접근성을 높이고, 약 8m 폭의 보도 공간과 연계한 개방형 휴게 공간을 조성해 대형 빌딩으로 인한 보행 단절을 최소화한다는 구상이다.

사업 규모는 연면적 4만3107㎡(약 1만3040평)로, 업무시설 비중이 70%를 넘고 판매시설이 약 25%를 차지한다. 총사업비는 약 4680억 원으로, 자기자본(Equity) 30%와 PF 대출 70% 구조다. 신세계는 내년 상반기 인허가 등 절차를 마친 뒤 같은 해 11월 착공해 2029년 11월 준공을 목표로 하고 있다.

업계에서는 판매시설 부문에 신세계까사(까사미아)나 신세계인터내셔날 등 그룹 내 리빙·라이프스타일 계열사가 입점할 가능성에 주목한다. 기존 가구 상권과 직접 경쟁하기보다 프리미엄 앵커 테넌트로서 상권 전체의 객단가와 체류 시간을 끌어올리는 역할을 맡을 수 있다는 분석이다.

논현·학동 일대는 신규 오피스 공급이 극히 드문 지역이라 중견 기업들의 대기 수요가 꾸준하다는 평가를 받는다. 인근 프라임급 오피스의 NOC(전용면적 기준 임대료 및 관리비 합산)가 30만 원대에 형성돼 있는 점을 감안하면 안정적인 현금흐름 확보도 가능할 것으로 평가된다. 신세계가 최근 설립한 부동산 자산관리회사(AMC)를 통해 자체 리츠(REITs) 편입 등 자산 유동화 전략을 검토할 가능성도 거론된다.

다만, 개발 과정에서 풀어야 할 과제도 적잖다. 무엇보다 사업지 뒷편 저층 주거지와 보차혼용도로에 따른 민원 발생 가능성과 인근 도로의 병목 현상은 주요 리스크로 꼽힌다. 이미 현장 주변에는 ‘일조권 주거권 침해하는 초고층 건축 결사반대’라는 내용의 플래카드도 내걸려 있다.

상업용 부동산 시장 관계자는 “이번 개발은 신세계가 유통을 넘어 부동산 디벨로퍼이자 금융 플랫폼으로서의 역량을 시험하는 무대가 될 것”이라며 “강남권의 업무 수요와 논현 가구거리의 상징성을 어떻게 결합하느냐가 최종 자산가치를 좌우할 것”이라고 말했다.