중소기업중앙회(노란우산)가 5000억원 규모의 국내 부동산 블라인드펀드 위탁운용사를 모집한다고 11일 밝혔다. 중기중앙회는 지난 2023년과 2024년 블라인드 대출 펀드를 출자했지만, 블라인드 에쿼티 펀드는 2020년 1000억원 규모의 비즈성장1호 펀드 출자 이후 6년만이다. 유동성이 부족한 시장에 단비가 아닐 수 없다. 다만 세부 조건을 뜯어보면 갈증을 해소할 투자 대상과 운용사 풀은 크게 좁아진다.

중기중앙회는 투자 대상을 코어(Core)로 제시하면서 상당히 보수적으로 규정을 명시했다. 물류, 호텔 등도 투자 대상이 될 수 있다고 했지만 오피스가 70% 이상이 되도록 했다. 

그러면서 보통주·지배지분만 투자할 수 있도록 했다. 우선주는 제외된다. 또 개발 중이거나 개발 예정인 자산 투자는 할 수 없다. 우선주를 혼합하거나 구조화 딜 같은 GP의 금융공학적 전략을 차단하고, 안정적인 현금흐름과 통제권을 가진 실물자산으로 투자 범위를 좁힌 것이다. 여타 다른 공제회, 연기금과 비교할 때 리스크 스펙트럼을 상당히 보수적으로 세팅했다는 평가가 나오는 이유다.

눈여겨 봐야 할 또 다른 대목은 '일부 공실 등 이슈 발생 시 노란우산 자체 사업비를 통한 회원 서비스 공간 등으로 활용해 자산의 전략적·수익적 가치를 극대화하고자 한다'고 명시한 부분이다.

이는 공실 발생으로 인한 현금흐름 악화 위험을 내부 수요로 방어하겠다는 것이다. 단순히 수익률을 추구하는 금융자산에 그치지 않고, 회원 서비스 등으로 직접 활용이 가능한 거점 자산을 확보하라는 주문이다. 보통주·지배지분만 투자할 수 있게 한 이유와 일맥상통한다.

이에 따라 목표수익과 만기는 전통적 코어 조건에 부합한다. 목표수익은 IRR 6.0%(보수 차감 후)이며 펀드만기는 만기 10년(투자기간 2년 이내)으로 제시했다. 차입은 가중평균 LTV 60% 이내로 제시했다. 이들 조건 역시 레버리지를 과도하게 쓰지 말고, 안정적인 코어 오피스를 장기 보유하는 전략을 강조한 것이라 할 수 있다.