KB자산운용이 4성급인 포포인츠 바이 쉐라톤 (Four Points By Sheraton) 조선 호텔 서울역 인수를 마무리했다. 조선호텔앤리조트는 우선매수권을 행사하지 않고, 책임 임대차 기간을 2035년까지 10년 연장하기로 했다. 

KB자산운용이 운용하는 ‘KB코어플러스 블라인드 펀드’가 주요 에쿼티 (Equity) 투자자로 참여하면서, 비교적 수월하게 딜 클로징(Deal closing)에 성공했다. 호텔 운영사가 최소보장 임차료(MRG) 이외에 매출액과 연동된 임대료를 추가 지급하는 조건이어서, 투자자들 사이에 인기가 높았다.

KB운용의 호텔 인수대금은 1720억원(부대비용 제외)으로 객실당 5억 수준이다. 이 가운데 선순위 대출금이 1118억원(금리 All-in cost 4.6%), 후순위 대출금 150억원(금리 6.2%), 자본금 617억원으로 구성됐다. 대출금은 대부분 선순위로 채워졌고, 금리는 프라임 오피스 선순위 대출보다 약간 높아서 서울 시내 호텔 투자의 인기를 보여줬다. 1종 수익증권 (597억원)의 연평균 배당률은 7.5%로 높게 제시됐다. 

코로나 사태가 끝나면서 서울 시내 호텔 인기가 치솟았고, 5성급 호텔은 객실당 10억원, 4성급 호텔은 5~6억원 안팎에 거래됐다. 2024년 4분기에 캡스톤자산운용이 매각한 나인트리 명동1 호텔은 3성급임에도 객실당 5억2000만원에 거래됐다.  

2023년 기준 외국인 관광객의 서울 명동 방문율(중복 응답)은 85%로 홍대(53%), 강남역(46%)에 비해 월등히 놓다. 이는 새롭게 관광지로 떠오르는 북촌, 서촌과 인접해 있기 때문이다. 

또한, 2024년 1~7월 외국인의 KTX 이용률이 전년 동기 대비 50% 이상 증가해, 서울역을 중심으로 부산과 대구 등 지방을 방문하는 것으로 나타났다. 

포포인츠 호텔 서울역은 외국인 투숙객 비중이 77%로 높고, 안정적인 구매력을 갖춘 미국과 유럽 (66%) 비중이 높다. 중국을 비롯해 동남아시아 관광객 비중이 높은 다른 시내 호텔과의 차별점이다. 방문 목적도 비즈니스(50%)와 레저(50%)가 균형을 이뤄 매출 변동성이 낮다. 이에 따라 2024년 평균 객실점유율(OCC)은 90%, 평균 객실 요금(ADR)은 16만6000원까지 높아졌다.

부동산 투자업계 관계자는 “코로나 사태를 겪으며 서울 시내 호텔 멸실(滅失)이 많았던 반면, 신규 공급은 2028년까지 제한적인 상황”이라며 “비상 계엄 및 탄핵 사태의 불확실성이 해소되면, 외국인 관광객 수요가 코로나 이전 수준으로 회복될 것”이라고 말했다.