다음달 초 매각 입찰을 앞두고 있는 판교테크원타워의 입찰 결과에 벌써부터 상업용 부동산 투자업계의 관심이 쏠리고 있다.

판교테크원타워가 판교의 대표적인 트로피에셋이라는 상징성을 가진데다 2년 만에 판교에 매물로 나온 주요 오피스라는 점에서 판교테크원타워 거래 가격이 향후 판교 오피스 가격의 바로미터가 될 것이기 때문이다.

경기 성남시 분당구 백현동 534에 소재한 판교테크원타워는 지하 7층~지상 15층, 연면적 19만7236m²(약 5만9664평)에 이르는 초대형 오피스다.

미래에셋자산운용이 미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁62호를 통해 보유하고 있다. 펀드의 만기는 2027년이지만 미래에셋자산운용은 선제적으로 매각을 추진하고 있다. 네이버도 이 펀드에 1963억 원을 투자해 45%의 지분을 보유하고 있었으나, 2023년 싱가포르투자청(GIC)에 3500억 원에 매각한 바 있다.

미래에셋자산운용은 CBRE코리아와 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 매각 주관사로 선정해 매각 작업을 진행하고 있다.

현재 전략적투자자(SI)뿐만 아니라 여러 재무적 투자자(FI)까지 판교테크원타워 매입을 적극적으로 검토하며 치열한 인수경쟁을 벌이고 있는 것으로 알려졌다.

무엇보다도 판교테크원타워가 가진 트로피에셋의 상징성 때문이다. 판교테크원타워는 판교역 인근 4개 주요 오피스 가운데 가장 크고 가장 최근에 준공된 오피스다. 국내 주요 업무권역에 공급된 오피스 가운데 여의도 파크원 타워1(6만4722평), 강남파이낸스센터(GFC·6만4316평)에 이어 세번째로 연면적이 큰 초대형 오피스다.

네이버, 카카오, 현대차 등 초우량 임차인이 앵커 태넌트이고, 현 임차인들의 임대료 수준이  3.3m²당 20만 원대 중반으로 시장임대료 수준에 비해 낮다는 점도 매력적인 포인트다. 지난 2분기에 1300여평을 임차한 게임업체 라이온하트의 3.3m²당 E. NOC는 36만8542원이다.

다만 문제는 판교테크원타워가 쉽게 접근하기 어려운 사이즈라는 점이다. 판교테크원타워의 예상 거래가격은 3.3m²당 3000만 원대 초반이다. 1조8000억 원 이상 2조 원에 육박하는 가격이다.

SI들은 지난해부터 올해까지 이미 사옥을 확보한 곳이 많기 때문에 FI의 참여가 필수적이다. 특히 국민연금이나 우정사업본부 등의 자금을 위탁운용하는 펀드가 얼마나 참여하느냐에 따라 입찰의 성패가 달려 있다고 보는 시각이 많다. 매각 가격이 8000억 원대 후반인 역삼동 SI타워도 지난 3월 교직원공제회가 출자한 장기지분형 펀드의 위탁운용사인 이지스자산운용이 우협으로 선정됐다. 한 자산운용사 관계자는 “판교테크원타워는 투자자 입장에서 욕심을 낼만한 요소를 많이 갖추고 있는 자산"이라며 "유동성이 부족한 시장 상황에서 어떤 FI의 자금이 유입될 지 시장의 관심이 높다”고 말했다.