서울 을지로3가 10지구에 들어설 ‘센트럴오피스2’가 7월 중 완료를 목표로 PF(프로젝트파이낸싱)를 모집하면서 파격적인 조건을 내걸어 주목받고 있다.

금융주관사가 선매매 계약을 체결하고 최후순위 대출까지 떠안는 구조를 제시한 것이다. 금리도 브릿지론 수준으로 높게 책정됐다.

도심업무지구(CBD)에서 대규모 오피스 개발이 동시다발적으로 이뤄지면서 공급 가능한 수준을 넘어선 PF 자금 수요가 몰린 탓이라는 분석이 나온다.

19일 관련 업계에 따르면 센트럴오피스2의 금융주관사 NH투자증권은 총 3280억 원 규모로 PF를 모집하고 있다. (표 참조)

눈에 띄는 점은 NH투자증권이 최후순위 330억 원 대출을 책임지고, 준공 후 조건부 선매매 계약을 체결한 상태에서 선순위 및 중순위 대출자 모집에 나섰다는 점이다.

금리도 높은 수준이다. 중순위 대출(트랜치 B)은 올인 기준으로 연 8.50%가 제시됐다. 이는 총사업비 3766억 원 기준으로 LTC(Loan to Cost) 78%에 해당한다. 사업 초기에 조달한 850억 원 규모의 브릿지론 금리(연 7.0~12.0%)와도 비슷한 수준이다.

업계 관계자는 “금융주관사가 후순위 대출을 떠안고 선매매 계약까지 조건으로 내세우는 것은, 오피스 개발 PF 시장이 그만큼 녹록지 않다는 뜻”이라며 “을지로 일대 재정비사업과 세운상가, 힐튼재개발 등 CBD 내 대형 오피스 프로젝트가 한꺼번에 진행되면서 공급을 흡수할 수 있는 자금력이 따라가지 못하는 상황”이라고 설명했다.

센트럴오피스2는 중구 을지로3가 95-11 일대 1916.6㎡(약 579평) 부지에 지하 8층~지상 21층, 연면적 3만1136㎡(약 9419평) 규모로 들어서는 오피스 빌딩이다. 지난해 9월 중구청으로부터 관리처분계획 인가를 받아 인허가 절차를 마쳤다.

시공은 우미건설이 맡는다. 우미건설은 시행사인 ‘을지로95PFV’의 주주로 참여하는 동시에, 170억 원 규모의 대출도 제공했다. 해당 PFV의 자산관리회사(AMC)는 이지스자산운용으로, 사실상 두 회사가 공동으로 추진하는 사업이다.