Market Radar

데이터센터, 운영 계약으로 보는 돈의 흐름

글로벌 하이퍼스케일러가 자체건설에서 임차로 옮겨가면서, 상업용 데이터센터에 투자할 기회가 넓어지고 있다. 국내 운영사들의 계약은 현재 임의적으로 보여도, 홀세일과 리테일이라는 구분은 개발방식과 자금조달로 이어지기 때문에 여전히 유효하다. 홀세일형은 자산을 단위로 PF·마스터리스·대형 CSP·위탁운영사가 서로 맞물려 있고, 리테일형은 개별 자산의 PF 없이…

AI라는 임차인의 두 가지 극단적인 부동산 취향

데이터센터 앞엔 다 'AI'가 붙지만, 열어보면 전혀 다른 수요의 두 얼굴 데이터센터의 수요는 다섯 가지 — AI훈련 · AI추론 · 클라우드 · 엔터프라이즈 · 콘텐츠 AI훈련은 '한 번에 몰아서 하는 공사', AI추론은 '매번 즉답이 필요한 상황' 서서히 AI추론으로 무게추가 움직이는 글로벌 — 수요의 움직인다

[데이터센터 3편] 데이터센터 수요의 구조 - 요새와 평원

세계 최대 클라우드 사업자들의 향후 데이터센터 임대 약정 : 8,500억 달러 (Bloomberg) 8,500억 달러의 요새와 요새를 이루는 하이퍼스케일러(Hyperscaler) 요새 바깥의 평원, AWS 서울 리전(Region) 역할로 본 한국 시장의 위치 한국 데이터센터 수요의 실제, 다른 기준과 논리로 봐야 할 투자 방식

앵커 임차인과 자산 가치

앵커 임차인은 단순한 점유자가 아닌 오피스 자산의 가격을 형성하는 근거다. 신축 오피스의 증가에 따라, 앵커의 본질에 대한 분석과 그 가치를 파악해보았다. 뚜렷한 앵커의 기능은 하나, 불확실성의 감소다. 앵커테넌트는 장기 임대차로 현금흐름을 안정화시키고, 중심을 잡아주는 존재다. 대형 임차인의 이탈과 신규 공급 사이클의 시작이라는 변화 앞에서, 앵커 임차인…

GBD 오피스시장의 Game Changer, 진짜 도전은 공급 아닌 수요

GBD는 공급 부족과 강한 수요가 만든 '프리미엄' 시장이다. 낮은 공실이 임대료와 매각가 상승으로 이어지며 강남의 프리미엄이 형성됐다. 이번 리포트는 앵글을 공급에서 수요로 바꿔, 초대형 임차인의 이탈 흐름을 분석했다. GBD를 지탱하던 삼성과 현대차 같은 앵커 임차인이 동시에 새 거점을 준비한다. 문제는 이들이 임대시장 안에서 순환하는 것이 아니라 자가…

여의도 오피스 또 한번의 점프

여의도는 짧은 기간에 급격한 확장과 회복을 동시에 경험한 시장이다. 10년 만에 규모가 두 배로 커졌고, 24.8%까지 치솟던 공실률은 4%대로 안정됐다. 두 배로 늘어난 오피스를 어떤 임차인이 채웠는지, 그리고 앞으로의 수요 방향을 분석했다. 1차 빅뱅이 만든 대규모 공실은 증권업과 자산운용업, LG에너지솔루션 같은 신산업이라는 세 동력이 채워왔다. 이제…

성수동 오피스는 임차인 맞이 준비중

성수동은 3대 권역과 성격이 다른 시장이었다. 소형 임차인과 리테일이 혼합된 '개별성'이 강한 권역이다. 그런 시장에 정통 대형 오피스가 올해부터 본격적으로 공급되며, 성수가 업무권역으로 안착할 수 있을지 코어비트가 분석했다. 성수 신규 공급의 대다수가 사전 임차인 없는 스펙 개발이며, 성수의 임차 업종은 여전히 제한적이라는 점이다. 본격적인 임차인 유치…

2026년 CBD 오피스 임차시장 도전과제

지난해 서울 오피스 거래시장은 호황이었지만 임차시장은 반대였다. 순흡수면적이 10년 만에 처음으로 음으로 돌아섰다. 코어비트는 수요가 잦아든 이 '변곡점'의 원인과 공실 흐름을 분석했다. 기업들의 거점전략이 사옥 매입부터 계열사 통합, 비용절감으로 다양해지며 임차수요가 매매시장으로 이동했다. CBD를 빠져나가는 흐름 대비 들어오는 흐름은 극히 제한적이다.…