서울 강남구 삼성동 삼성동빌딩의 우선협상대상자인 한국투자부동산신탁이 7월 우협에 선정된지 3개월만에 6일 딜클로징을 한다.

이로써 매도인인 교보자산신탁은 2019년 인수한 삼성동빌딩을 2022년 10월 매각에 나섰다가 스스로 철회한데 이어 올해 2월 우협에 선정된 JB자산운용이 투자자 모집에 실패에 3개월만에 우협 지위를 상실하는 등 우여곡절 끝에 6년만에 엑시트에 성공하게 됐다.

3일 상업용 부동산 투자업계에 따르면 한투부동산신탁은 보통주 330억 원, 우선주 1171억 원, 선순위 담보대출 2200억 원, 임대보증금 89억 원 등 총 3790억 원의 조달을 완료해 6일 딜클로징을 할 계획이다.

한투부동산신탁은 이 자금을 삼성동빌딩 인수금액 3507억 원(평당 3780만 원)과 취득부대비용 89억 원 등에 지출한다.

보통주 330억 원은 한투부동산신탁이 180억 원을 투자하고, 매도인인 교보자산신탁이 120억 원을 재투자한다. 나머지 30억 원은 PM사인 에스엘플랫폼이 출자한다.

우선주 1171억 원은 한화투자증권이 연 7.0%의 금리로 총액인수한 뒤 셀다운할 예정이다. 한화투자증권은 각종 공제회와 우선주 블라인드 펀드 등을 대상으로 이미 우선주 투자자 모집을 완료했다. 이지스자산운용이 우선주 블라인드펀드로 삼성동빌딩 우선주에 400억 원을 투자하기로 했다.

한투부동산신탁은 평소 협업 경험이 많은 한화투자증권과 손을 잡고 입찰 전부터 우선주 총액인수 방안을 협의한 뒤 입찰에 함께 참여했다.

선순위 담보대출 2200억 원은 한투부동산신탁이 연 4.0%의 금리로 전액 조달했다.

매도인인 교보자산신탁은 2019년 5월 설립한 생보제십이호위탁관리리츠를 통해 SRA자산운용으로부터 삼성동빌딩을 2332억 원(평당 2513만 원)에 매입했다. 해당 리츠의 주주는 사학연금(51.89%), 새마을금고중앙회(18.87%), KDB생명(14.15%) 등이다.

교보자산신탁은 2022년 10월 약 3700억 원 수준의 매각 희망가로 매각을 시도했으나 레고랜드 사태로 시장 금리가 급등하면서 투자심리가 얼어붙어 매각을 철회했다.

지난해 10월 다시 매각 절차에 착수한 교보자산신탁은 올해 2월 JB자산운용을 우협으로 선정했으나, JB자산운용은 투자자 모집에 실패하면서 5월 우협 지위를 상실했다.

2010년 준공된 삼성동빌딩은 건물이 다소 노후한데다 테헤란로 대로변에서 떨어져 있고, 공실률이 높아 매각 과정이 순탄치 않았던 것으로 분석됐다.

삼성동빌딩은 지난해 인터파크의 임차기간이 만료되면서 공실률이 42% 수준에 이르렀고, 올 8월에는 주요 임차인이었던 아이마켓코리아와 그래디언트가 인근 아이콘삼성으로 이전하면서 공실률이 60%를 넘어섰다.

한투부동산신탁은 이 같은 공실률 문제를 해결하기 위해 내년에 삼성동빌딩으로 본사를 이전해 3개 층을 사용하기로 했고, 현대오토에버(3개층 임차)와 유니레버(1.5개층 임차)를 새로운 임차인으로 유치했다. 이로써 삼성동빌딩의 공실률은 올 연말 13.6% 수준으로 떨어지게 된다. 코오롱 인더스트리의 임차 기간이 끝나는 2027년에는 한국금융지주 관계사인 한국투자저축은행과 외부 임차인을 유치해 공실을 해결한다는 계획이다.