이지스자산운용이 힐튼호텔과 묶어 통합개발하는 메트로·서울로타워 재개발 사업을 위한 7170억원의 브릿지론을 또다시 만기연장 하기로 했다.

 3.3m²당 6000만 원이 넘는 높은 원가 때문에 2조원 규모의 PF 조달을 위한 대주단 모집이 여의치 않았기 때문이다.

이지스운용은 140억원의 이자를 내고 브릿지론 만기를 연장한 뒤 다음 번 만기인 4월 17일까지 PF 조달에 다시 도전하기로 했다.

13일 상업용 부동산 투자업계에 따르면 이지스운용은 17일 만기가 돌아오는 7170억원 규모의 브릿지론의 만기를 4월17일로 3개월 연장하기로 했다. 2024년 3월 최초 대출 이후 이번이 4번째 만기연장이다.

이지스운용은 작년 10월17일 브릿지론의 만기를 3개월 연장하고 이달 17일 만기가 돌아오기 전에 본PF로 전환한다는 계획이었다.

이에 따라 NH투자증권, 신한투자증권, 대신증권 등 3개사에 금융주관을 맡겨 1조9500억원의 PF를 모집해왔다.

이지스운용은 대규모 PF의 선순위 대주로 참여하는 시중은행들을 확보하지 못해 메리츠금융그룹을 1순위 대주로 유치하는 방안을 추진해왔다.

메리츠금융그룹은 1조원 규모의 선순위 대주로 참여를 검토하면서 추후 대출 상환 리스크를 줄이기 위해 이지스운용에 3.3m²당 6000만원을 넘어선 원가 부담을 낮추는 조치를 취해 줄 것을 요구했다.

이에 이지스운용은 브릿지론 중·후순위 대주들에게 본PF 조달을 위한 협조를 요청하고 구체적인 참여 방안과 구조를 협의 중인 것으로 알려졌다.

하지만 이처럼 원가 부담을 낮추기 위한 이지스운용과 브릿지론 대주, 메리츠금융그룹 간 협의가 진전을 보지 못하면서 PF 조달이 차질을 빚어진 것으로 전해졌다.

이지스는 PF 조달이 완료되면 메트로타워와 서울로타워를 철거하고, 힐튼호텔과 통합해 총 14만 평 규모의 프라임 오피스와 호텔, 판매시설 등을 짓는다는 계획이다.

지난 10월 메트로·서울로타워 재개발 사업의 시공을 맡은 삼성물산이 이사회를 통해 신축 오피스 빌딩의 75%를 책임임차하기로 결정했을 때만 해도 PF 모집이 수월하게 완료될 것으로 예상됐다. 나머지 25%도 이지스가 책임임차하기로 했기 때문에 준공 후 임차료가 확보된 상황이기 때문입니다.

하지만 PF 참여를 검토하는 대주 기관들이 메트로·서울로타워의 높은 원가에 대해 여전히 큰 부담을 느끼고 있어 대출 제공을 확정하지 못하는 것으로 알려졌다.

현재의 원가 수준으로는 LTV 60%의 선순위 대주의 엑시트 평당가가 3600만 원이다. 이는 현재 CBD 내 프라임 오피스의 거래가격에 육박한다.

이지스가 앞으로 어떤 복안을 통해 대주들의 원가 부담을 덜어주고 PF 조달에 성공할 것인지에 업계의 관심이 쏠리고 있다.