이지스자산운용이 힐튼호텔과 묶어 통합개발하는 메트로·서울로타워 재개발 사업에서 기한이익상실(EOD)이 발생하면서 업계의 비상한 관심을 끌고 있다.

힐튼호텔과 메트로·서울로타워를 통합개발하는 이오타 프로젝트는 현재 이지스운용이 가장 심혈을 기울여서 추진하는 핵심 프로젝트이기 때문이다.

이지스운용은 대출계약 상 담보권 실행을 한 달간 유예할 수 있는 조항을 들어 1개월 내 2조 원 규모의 PF 조달을 완료해 브릿지론을 상환한다는 계획이다.

19일 상업용 부동산 개발업계에 따르면 브릿지론의 1순위 핵심 대주인 KB국민은행이 이날 자정 만기가 돌아온 브릿지론의 4번째 만기연장을 거부했다.

KB국민은행은 메트로·서울로타워 브릿지론 7170억 원 가운데 1순위 1500억 원의 대출을 제공하고 있다.

이지스운용은 메트로타워와 서울로타워를 매입하면서 2024년 3월 7170억 원의 브릿지론 대출을 받은 뒤 작년 10월 17일 3번째 만기연장을 한 바 있다.

이후 이지스운용은 이달 19일 만기가 되기 전 1조 9500억 원의 PF를 모집해 브릿지론을 상환하려 했으나 PF 모집 상황이 여의치 않아 또다시 3개월 간 만기를 연장하는 방안을 대주단과 협의해왔다.

메리츠금융그룹으로부터 1조 원의 선순위 PF를 이미 확보한 만큼 3개월 만기연장이 되면 PF 모집을 완료할 수 있을 것이라는 게 이지스운용의 계획이었다.

하지만 KB국민은행은 부동산 개발사업의 브릿지론 만기연장을 3회로 제한하라는 금융감독원의 지침을 들어 더 이상 만기연장을 할 수 없다며 이지스운용의 요청을 거부한 것으로 알려졌다.

시공을 맡고 있는 삼성물산이 재개발 완료 후 신축 빌딩의 75%를 책임임차 하기로 결정한 만큼 브릿지론의 만기연장과 PF 조달이 순조롭게 진행될 것으로 예상됐지만 당장 브릿지론 만기연장이 좌초된 것이다.

이지스운용은 EOD 발생시 담보권 실행을 1개월 간 유예한다는 조항을 활용해 앞으로 한 달 간 PF 모집을 완료해 브릿지론을 상환한다는 계획이다.

이지스운용 관계자는 "브릿지론 만기연장에 필요한 대주단의 전원합의가 완료되지 않아 EOD가 발생할 경우 1개월 간 담보권 실행이 유예된다"며 "이 기간 동안 사업 구조의 안정성 강화를 위한 금융 재구조화 방안을 마련할 것"이라고 말했다.

이 관계자는 "사업의 다른 한 축인 힐튼호텔 재개발 사업은 정상 진행중이며, 메트로·서울로타워 EOD는 사업의 중단을 의미하는 것은 아니다"며 "현재 메트로·서울로타워의 토지 감정가액만 1조 원 이상으로, 브릿지대출 총액을 크게 상회하고 있으며 30개 대주 대부분은 만기연장에 동의한 상황"이라고 강조했다.

이지스운용은 3.3m²당 6000만 원을 넘어선 메트로·서울로타워 재개발 원가에 대한 시장의 우려가 높은 만큼 NH투자증권, 신한투자증권, 대신증권 등 PF 공동 주관사들과 협의해 원가 부담을 낮출 수 있는 조치를 취해 PF 조달을 마무리한다는 복안이다.

이지스운용 측은 "최근 보수적인 PF 시장 환경 속에서 일부 대주가 요구하는 강화된 조달 계획을 충족하기 위해 조속히 정상화 방안을 실행할 것"이라고 밝혔다.